سیاست‌گذاری مسکن در ایران (املاک؛ مستغلات و ساختمان)

بشر ما قبل تاریخ موضوعی با عنوان خانه نمی‌‌شناخت. انسان اولیه تنها محلی را به‌عنوان سرپناه فراهم می‌‌کرد تا از باد و باران در امان باشد؛ بنابراین تأمین سرپناه به منظور سکونت و دوری از آفات و بلایا، از اولین اقدام و اهداف بشر در روی زمین بوده که از بدو تمدن به طور قاطع و گریزناپذیری با آن روبرو بوده است؛ این خواسته که در راستای یک‌رشته مقاصد پیچیده به وجود آمده، برای هر فرد به‌عنوان نیازی بنیادین مطرح گردید. این نیاز در دوره‌‌هاي مختلف تحول تاريخ جامعه انساني، در نتيجة رشد و توسعة تکنولوژي، افزايش جمعيت، توسعه فکري و معنوي انسان و ظهور نظام‌‌هاي معنايي و اعتقادي، تحول ساختار خانواده، پيدايش شکل‌‌هاي پيچيده‌‌تر اجتماع انساني به‌‌صورت روستا و شهر و تحولات ديگر، انسان را ناگزیر از ابداع شیوه‌‌های متفاوت و تازه‌تر برای برآوردن آن نموده است. این تحولات تاریخی نشان مي‌‌دهد که انسان از همان ابتداي تاريخ، خانه را تنها براي تأمين نيازهاي زيستي و پناهگاهي نمي‌‌خواست و متناسب رشد انديشه و احساسش و به تعبير دقيق متناسب نوع فرهنگ و تمدني که خلق مي‌‌کرد، درصدد ساختن خانه درخور خويش بوده است؛ بنابراین خانه (مسکن) برای انسان همواره معنا و تأثیری فراتر از سرپناه و پناهگاه داشته و با خود بینش، فرهنگ و شیوه خاص نگاه او به زندگی را ساخته و به نمایش درمی‌آورده است.

مسکن دارای ابعاد متنوع و پیچیده‌‌ای می‌‌باشد که شکل‌‌گیری آن، بازتاب و برآیند شرایط اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، محیطی و ایدئولوژی می‌‌باشد و معنی آن با توجه به گوناگونی شرایط فوق تغییر می‌‌کند. درک وجوه مسکن و جایگاه آن در نظام روابط اجتماعی مردم و جامعه نیز با در نظر گرفتن تمامی وجوه نمادین، نهادین، مادی و زیباشناسانه فرهنگ مسکن امکان‌‌پذیر است. بنابراین توجه به مفهوم اجتماعی، فرهنگی، تاریخی و سیاسی مسکن و گریز از نگرش تک‌‌بعدی، منظر دیگری را در بررسی مفهوم مسکن مطرح می‌‌سازد که همانا ماهیت فضایی مسکن است. مفهوم فضایی مسکن، مفهومی فراتر از مکان است و آن را می‌‌توان چنین بیان نمود: مسکن فضایی است که با در نظر گرفتن همه روابط اجتماعی مردم در زمینۀ همبستگی‌‌ها، علاقه‌‌ها، سلیقه‌‌ها و منافع و تضادها، آن‌‌ها را در مقابل یکدیگر قرار می‌‌دهد. بدین ترتیب مسکن به عنوان فضایی مطرح می‌‌گردد که بالاجبار به صورت منجمد قابل لمس نیست و حد آن در رابطه و به نسبت رشد و سلطه فکری و اجتماعی انسان، متغیر می‌‌باشد.

در این زمینه می‌‌توان گفت که معنی و بعد مسکن از یک سو به خصوصیات فردی مربوط می‌‌گردد و از سوی دیگر تابع مجموعه روابطی (قراردادی و ضمنی) است که بر طبق آن مردم در یک محله یا یک شهر با هم تماس‌‌هایی را معمول می‌‌دارند (مشکینی و همکاران،2-1397: 126). درعین‌حال «مسکن» – به «محل سکونت» نیز اشاره دارد، به این معنا که امروزه مسکن جزء لاینفک زندگی شهرنشینی و ضرورت توسعه اجتماعی و اقتصادی می‌باشد. چراکه از مهم‌ترین خواسته‌ها و ضروریات زندگی مردم و مکانی برای امنیت خانواده و محیطی برای رشد و ترقی فرزندان است.^[1] همچنین یک کلمه دیگر با نام «مقیم^[2]» وجود دارد که معنای دوگانۀ مشابه دارد و مربوط به افرادی است که در خانه‌ها و آپارتمان‌ها فعالیت می‌کنند؛ بنابراین در زبان روزمره در مورد آنچه به‌طور خلاصه «مسکن» نامیده می‌شود، پیچیدگی زیادی وجود دارد – حتی اگر کلمه سوم، واژه «خانه» با پیچیدگی‌‌های مختلف آن موردتوجه قرار نگیرد. در زبان‌‌های دیگر همانند فرانسه، معانی دوگانه مشابهی مانند “logement” و “maison” پیدا می‌شود و ‌زبان‌های دیگر همانند آلمانی بین جنبه‌های مختلف مجتمع مسکونی مانند “Wohnen” و “Wohnung” تمایز قائل می‌شوند (Ruonavaara, 2018: 2). بااین‌وجود مسئله مربوط به مسکن، به‌هیچ‌وجه واضح نیست؛ زیرا برخی موضوعات مسکن دارای وابستگی‌‌های چندگانه هستند؛ و یک موضوع تحقیقی در صورتی مربوط به مسکن تلقی می‌شود که توصیف آن مستلزم ارجاع به مسکن باشد؛ بنابراین با توجه به این تعریف، انتخاب مسکن، خانه‌‌سازی، بی‌‌خانمانی، تاریخ و سازمان‌دهی مسکن اجتماعی، حقوق مسکن، جدایی مسکونی، ساخت‌وساز خصوصی، خصوصی‌‌سازی سهام عمومی اجاره، سیاست مسکن، همسایگی، جامعه محلی و غیره همه مسائل مرتبط با مسکن هستند (Ruonavaara, 2018: 2)؛ که اهمیت آن بعد از انقلاب صنعتی اروپا و افزایش جمعیت شهری و نیاز به مساکن جدید بیشتر احساس شد.

تا اواسط قرن نوزدهم مسکن یک مسئله شخصی بود که به دولت هیچ ارتباطی نداشت. تنها کلیسا و مراکز خصوصی خیریه به‌صورت محدود امکاناتی را برای فقرا و بینوایان فراهم می‌آوردند. لذا پیشینه سیاست‌گذاری دولت برای تأمین مسکن از 150 سال پیش شروع می‌‌شود و دخالت تدریجی دولت در بازار خصوصی را هم به‌صورت غیرمستقیم از طریق کنترل بر فعالیت‌‌های مالکان خصوصی و هم به‌صورت مستقیم از طریق تدارک مسکن در کنار دیگر سیاست‌‌های اجتماعی دولت نشان می‌‌دهد، این انقلاب صنعتی و توسعه شهرها بود که باعث دخالت دولت‌‌ها شد. مسئله مسكن با انقلاب صنعتی و پیامدهای آن ازجمله مهاجرت گسترده روستاییان به شهرها و گسترش شهرنشینی تبديل به يك مقوله اجتماعی گرديد و ازآنجاکه تحولات انقلاب صنعتی در کشورهای مختلف اروپایی طی مقاطع زمانی متفاوتی بروز و گسترش یافت، بنابراین، مشکل کمبود مسکن و حاد شدن وضعیت سکونت به‌ویژه در مورد کارگراني که برای کار در کارخانه‌‌ها راهی شهر می‌‌شدند، در کشورهای مختلف صنعتی و در مقاطع زمانی مختلفی بروز یافت. نقش دولت دراین‌بین بسیار قابل‌توجه بود چرا که در اکثر برنامه‌های کشورهای مختلف، دولت متولی ساخت مسکن برای جوامع کم‌درآمد و یا دیگر افراد جامعه با توجه به قوانین مرتبط با ساخت‌وساز شد؛ مسکن به‌‌عنوان جزئی از استاندارد زندگی مناسب، دارای اهمیت فوق‌‌العاده‌‌ای برای دولت‌‌های ملی و محلی است و دولت‌‌ها موظف‌‌اند که برای همه مـردم بـدون تبعیض، در تأمین مسکن مناسب همت گمارند (مشکینی و همکاران،1-1397: 60)؛ بنابراین دولت‌‌مردان و سیاست‌‌گذاران وقت در طول تاریخ، هرکدام به شکلی با این موضوع مواجه بوده‌اند؛ و تأمین مسکن را برای تمامی گروه‌‌های جامعه به‌خصوص خانواده‌های کم‌درآمد به‌عنوان یکی از سرفصل‌های اساسی و اصل کار خویش مدنظر داشته‌اند. در سال‌های اواخر قرن نوزدهم و اوایل قرن بیستم در بسياري از كشورهاي صنعتي همراه با حاد شدن مشکل مسکن به‌ویژه کمبود مسکن در گروه‌های کم‌درآمد، دولت‌‌ها ناچار به مداخله شده و مستقيماً با ورود به حيطه تولید مسکن و یا به‌طور غیرمستقیم با پرداخت وام و کمک مالی به سازندگان، توانستند بخشي از كمبود واحدهاي مسكوني موردنیاز افراد جامعه را رفع نمايند (مشکینی و همکاران،1396: 61). به همین دلیل است که داشتن مسکن و یا توانایی تهیه‌ی مسکن مناسب که آسایش و راحتی افراد و خانواده‌های تحت تکفلشان را همراه با خود به دنبال داشته باشد، به‌طور قابل‌توجهی به مقبولیت و موفقیت سیاسی، اجتماعی و اقتصادی دولت حاکم صحه می‌گذارد (مرکز مطالعات شهر تهران به نقل از Habitat, 2001: 16). بخش مسکن سازی-موفق، -قادر خواهد بود دسترسی مناسب به مسکن را در میان تمامی گروه‌‌های جمعیتی تحقق بخشد (Warnock, 2008: 239 Warnock &)؛ مروری بر شرایط مسکن در جوامع مختلف نشان می‌‌دهد که تقریباً هیچ کشوری مدعی حل مشکلات مسکن در جامعه خود نیست (مشکینی و همکاران،1-1397: 60)؛ بنابراین کشورهای دنیا با سیستم‌‌های حکومتی متنوع جهت تأمین مسکن، سیاست‌‌های متفاوتی را با توجه به ویژگی‌‌ها و شرایط خاص خود اتخاذ کرده‌‌اند؛ که در ادامه به آن‌ها پرداخته خواهد شد.

مسئله مسکن در ایران نیز مانند اغلب جوامع دنیا، مخصوصاً در جوامعی که رشد شهرنشینی آن‌ها در دهه‌‌های اخیر رو به گسترش بوده، از اهمیت خاصی برخوردار است. مشکل مسکن در کشور مقارن با تغییرات اقتصادی، اجتماعی در کشور و به‌ویژه اصلاحات ارضی بوده است. این روند با مهاجرت گسترده روستائیان به نقاط شهری تشدید می‌‌گردد که نتیجه آن افزایش فزاینده تقاضای مسکن شهری، بالا رفتن قیمت واحدهای مسکونی و اجاره‌بهای آن‌ها، مخصوصاً در سطح شهرها ازیک‌طرف و رشد و گسترش سکونت در حاشیه شهرها، آلونک‌نشینی و مانند آن از طرف دیگر بیشتر احساس شد. به همین دلیل بحران مسکن و کمبود آن به‌ویژه در مناطق شهری ایران همچنان از مسائل روز مملکتی بوده که هر روز نیز به‌شدت آن افزوده‌شده است؛ با تشکیل وزارت آبادانی و مسکن در سال 1343 و سپس وزارت مسکن و شهرسازي در سال 1353، قدم‌هایی در این راه برداشته‌شده است؛ و در قانون اساسی جمهوری اسلامی در اصول 31 و 43 قانون اساسی بر تأمین و داشتن مسکن متناسب با شأن و منزلت افراد و شهروندان تأکید شده است (شیرعلی،1392: 2). از سوي دیگر، طبق برخي از اسناد بین‌المللی ازجمله «دستور کار دومين اجلاس اسکان بشر (HABITAT2) سازمان ملل متحد – استانبول 1996» کشور ایران به‌عنوان یک عضو، تعهداتي پذیرفته است که ازجمله این تعهدات می‌توان به: توجه به‌حق داشتن مسکن مناسب؛ توانمند ساختن کليه اقشار براي دسترسي به سرپناه مناسب؛ تضمين تلاش و همکاري براي اجراي سياست‌‌ها و راهبردهاي اقتصاد کلان و تأمين سرپناه به‌عنوان یک اولویت اجتماعي؛ تأمين امنيت قانوني براي مالکيت زمين؛ تجهيز منابع مالي و اعتباري و منابع دیگر بخش خصوصي و دولتی جهت توسعه‌‌ی اجتماعي؛ دسترسي به فناوري‌‌ها و روش‌‌هاي مؤثر، مناسب و کارا، به‌ویژه در کشورهاي درحال‌توسعه؛ افزایش موجودي مسکن مطلوب در قالب واحدهاي مسکوني استيجاري، اجتماعي و تعاوني، از طریق افزایش مشارکت بخش‌‌هاي دولتي- خصوصي و اجتماعي اشاره نمود (نسترن و رعنایی، 1389: 112).

بااین‌وجود شرایط موجود مسکن به شکلی جلوه‌گر شده بود که نه‌تنها تأمین مسکن برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد تقریباً به‌صورت امری محال در آمده بود، بلکه با عدم تناسبی که بین رشد جمعیت و میزان واحدهای مسکونی وجود داشت. شرایط زیست مسکن را نیز دچار مشکل ساخته بود. به‌عبارت‌دیگر هیچ‌گونه تعادل و تناسبی بین عرضه و تقاضای مسکن وجود نداشت؛ درنتیجه کمبود مسکن روزبه‌روز شدیدتر می‌شد. کمبود مسکن ناشی از علل و عوامل گوناگونی بود که هرکدام به‌طور مستقیم و غیرمستقیم در آن مؤثر بوده‌اند. اهم این عوامل عبارت بودند از: رشد سریع جمعیت، توسعه شهرنشینی، زمین و بورس‌بازی در آن، افزایش کیفی تقاضای مسکن، فقدان سرمایه‌‌گذاری کافی در مسکن، افزایش روزافزون اجاره مسکن، کمبود مسکن در مقابل تقاضای انبوه متقاضیان، افزایش بی‌رویه‌ی قیمت زمین و افزایش روزبه‌روز قیمت تمام‌شده مسکن. به همین دلیل مقوله مسکن به‌تدریج خود را در برنامه‌های توسعه نشان داد و با پیروزی انقلاب اسلامی و حرکت‌‌های انقلابی در راستای محرومیت‌‌زدایی، تأمین مسکن به‌عنوان یک نیاز پایه ابعاد بیشتری به خود گرفت. سال‌های اولیه پس از انقلاب با توجه به شرایط اجتماعی – اقتصادی موجود، فکر برنامه‌‌ریزی به‌ویژه درزمینه‌ی مسکن دنبال نشد. از سال 1360 تا 1375 تهیه و تدوین برنامه‌های توسعه خصوصاً در امر مسکن دست‌خوش جریانات روز قرار گرفت. در این راستا قوانین و مقرراتی چون قانون لغو مالکیت اراضی شهری در سال 1358، قانون اراضی شهری 1360، تصویب و اجرایی شد. سیاست آماده‌‌سازی زمین و ایجاد شهرهای جدید در سال‌‌های 1362 تا 1366 را نیز اجرا نمود. از طرفی با توجه به وقوع جنگ تحمیلی که بسیاری از توان‌‌های فنی و اقتصادی کشور را به‌سوی خود هدایت کرده بود، موجب شد بخش مسکن مانند بسیاری دیگر از بخش‌‌ها تحرک خاصی نداشته باشد. هرچند در طی این سال‌‌ها دولت با قوانین زمین شهری در سال 1366 فعالیت‌‌های گسترده‌‌ای در امر مسکن انجام داد. در سال‌‌های بعد دولت سعی داشت از طریق برنامه‌های توسعه پنج‌ساله و قوانین مربوطه به کنترل و مدیریت مسکن بپردازد؛ بنابراین دولت در سال 1368 با تدوین برنامه‌های توسعه پنج‌ساله به کنترل، نظارت و دخالت در امر مسکن کشور پرداخت. به‌طوری‌که تاکنون پنج برنامه توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی در کشور تدوین و اجراشده است (مشکینی و همکاران: 1390: 48)؛ و برنامه ششم در حال اجراست. براین اساس مشخص است که موضوع تأمین مسکن در قانون اساسی حتی با تأکید بیشتری نسبت به برخی از مسائل ازجمله تأمین خوراک، پوشاک و… موردتوجه بوده و این امر نشان از اهمیت موضوع در نزد حکومت می‌باشد. لذا برای دستیابی به برنامه‌ریزی مطلوب مسکن باید ضمن شناخت وضع موجود مسکن و تسهیلات مربوطه، روند گذشته در شأن اقتصادی و اجتماعی مؤثر بر بازار مسکن و تحولات مسکونی جامعه موردبررسی و تجزیه‌وتحلیل قرار گیرد. تمام مطالب مذکور که علاوه بر شناخت مسکن، بیانگر وضعیت بازار مسکن کشور است، زمینه‌‌ای است تا با ارائه آمار و ارقام به تحلیل سیاست‌‌های مسکن کشور بپردازیم.

واژه‌شناسی مسکن

این واژه بر وزن مفعل، اسم مکان از ریشه عربی «سَکَن·» به معنی محل سکونت، اقامت گزیدن، سکونت کردن، آرامش یافتن، دلگرم شدن، آرام ایستادن و اقامتگاه (قیم،‌ 1382: 985)، باشندگان (خانه و سرای)، اهل خانه، بیت، ساکن، آرامش، آنچه بوی آرام گیرند، رحمت، برکت، جای گرفتگی (معین، 1375: 1899) است؛ و در اصطلاح به مکانی می‌گویند که انسان در آن زندگی می‌کند. واژه مسکن یعنی جایی که آدمی در آن سکنی می‌گزیند تا به سکینه دست یابد. چیزی که آرامش‌دهنده، آرام‌کننده و محل سکنی، خانه و مأوا باشد (عمید، 1374: 1805؛ آریان‌‌پور، 1381: 3104). در فرهنگ فارسی معین همچنین شرح واژه مسکن به‌صورت زیر بیان‌شده است: مسکن به محل سکونت، معبد، جای، مسکنه، آرام‌کننده، مکان، جایگاه، سرای، محل قرار گرفتن، جای استقرار، تسکین‌دهنده، دارویی که موجب آرامش و تخفیف آلام روحی و جسمی شود، جای باش، مقام، منزل، «مکانی است که یک یا چند خانوار در آن سکونت دارند»، گفته می‌‌شود؛ و منظور از مکان، تمام یا قسمتی از هر ساختمان است که یک ورودی مستقل به معبر عمومی، کوچه، خیابان، بازار، میدان و غیره یا معبر اختصاصی راهروی مشترک، راه‌پله مشترک و غیره داشته باشد (معین، 1375: 4311، 4390،4114). در «فرهنگ لغت‌نامه دهخدا» نیز این واژه مترادف‌های زیادی دارد ازجمله:

• جدول شماره1 ) کلمات رایج مترادف با واژه «مسکن» در زبان فارسی در فرهنگ لغت‌‌ دهخدا

مأخذ: دهخدا، 1373

مفهوم مسکن

آنچه در ابتدای امر به نظر می‌رسد بدیهی بودن مفهوم و معنای مسکن است؛ و در یک نگاه سطحی نیاز چندانی به تبیین آن مقوله احساس نمی‌شود؛ اما با اندکی تأمل به این نکته که مفهوم مسکن چیزی فراتر از یک مفهوم فیزیکی است، سست بودن این نکته به اثبات می‌رسد. لذا مفهوم مسکن ظاهراً یک مفهوم سهل و ممتنع است. درحالی‌که مسئله‌ای بسیار پیچیده و گسترده است؛ و به دلیل گستردگی و پیچیدگی مفهوم و ابعاد متنوع آن، نمی‌‌توان تعریف واحدی از آن ارائه داد. به همین دلیل تعاریفی که از مسکن شده نیز نسبتاً متنوع و فراوان است. در بيان کامل تعريف مسکن با مفاهيم مشخص زير مواجه مي‌‌شويم:

• جدول شماره2 ) تعاریف مسکن

مأخذ: نویسندگان

با توجه به تعاریف ذکرشده که در جدول (شماره 2) فوق ذکر آمده در ایران نیز طرح سرشماری عمومی ساختمان تعریفی را از مسکن به شرح زیر ارائه داده است: واحد مسکونی فضايی است مشتمل بر حداقل يک اتاق، يک آشپزخانه و يک مستراح كه تمام و يا قسمتی از ساختمان را تشکيل می‌‌دهد و دارای ورودی اختصاصی به خيابان، كوچه، راه‌‌پله يا راهروی مشترک بوده و به‌منظور غذا خوردن، دورهم نشستن و خوابيدن توسط يک يا چند خانواده مورداستفاده قرار می‌گیرد (طرح سرشماری عمومی ساختمان به نقل از علیمردانی و همکاران، 1392)؛ که این تعریف تنها بعد فیزیکی مسکن را موردتوجه قرار داده که تعریفی بسیار ناقص می‌‌باشد زیرا بعد فیزیکی زمانی ملموس و موردتوجه بود که مسکن به این شکل مطرح نشده بود و به عبارتی مربوط به بعد از انقلاب صنعتی و بروز مشکلات فیزیکی شهری می‌‌شد. درصورتی‌که بعد از دهه 1970 جنبه فرهنگی و اجتماعی مسکن نیز تحت لوای برنامه‌ریزی شهری ‌‌قرار می‌‌گیرد. به‌طوری‌که در دومین اجلاس اسکان بشر (هبیتات) در سال 1996 مسکن به‌صورت فضایی به این شکل تعریف می‌‌شود: سرپناه مناسب تنها به معنای وجود یک سقف بالای سر هر شخص نیست؛ سرپناه مناسب یعنی آسایش مناسب، فضای مناسب، دسترسی فیزیکی و امنیت مناسب، امنیت مالکیت، پایداری و دوام سازه‌ای، روشنایی، تهویه و سیستم گرمایی مناسب، زیرساخت‌های اولیه مناسب از قبیل آب‌رسانی، بهداشت و آموزش، دفع زباله، کیفیت مناسب زیست‌محیطی، عوامل بهداشتی مناسب، مکان مناسب و قابل‌دسترس ازنظر کار و تسهیلات اولیه است که همه این موارد باید با توجه به استطاعت مردم تأمین شود.

مفهوم خانه

خانه برخلاف مسکن که عربی است، یک واژه فارسی و مأنوس است که ریشه آن آریایی است. چون آریایی‌‌ها برای ساختن خانه، زمین را می‌‌کندند و به آن «کند» می‌‌گفتند. به‌تدریج واژه کند به شکل‌‌های کد، کده و سپس کند و خند که شکل دیگر آن خانه بود به کار رفت. در زمینۀ مفهوم خانه «کویر مارکوس» (1995)، با بیان تجربه‌ها و نمونه‌‌های مختلف به بررسی مفهوم نمادین خانه پرداخته است و بیان می‌دارد که گونه‌ای از ارتباطی نمادین میان خود و خانه در ذهن بشر وجود دارد. ازاین‌رو، خانه چیزی بیش از مسکن است. خانه مرکز جهان است برای ساکنانش و برای محله، به‌عنوان شاخص‌‌ترین ساختار در جهت تحکیم مفهوم مکان عمل می‌‌کند. درواقع، خانه نمونه‌ای کوچک از جهان است که با ساختن آن خود را نیز می‌‌سازیم (ملکی و سجادیان، 1395: 90). گرچه در طی قرن‌ها استفاده از واژه مسکن آن را فارسی کرده است ولی آن اصالت معنایی که از زندگی در یک مکان از «خانه» می‌رود، از مسکن میسر نیست. «خانه» از «خانواده» می‌آید. هر مکانی که «فرد» در آن به همراه خانواده‌اش احساس امنیت، آرامش و آسایش کند؛ آن مکان “خانه”ی آن فرد است. ولی متأسفانه در فرهنگ عامیانه و در مکالمات روزمره مردم ایرانی، بدون توجه به تمایز در مفهوم «خانه» و «مسکن» در کاربرد آن‌ها به‌جای همدیگر در محاوره‌‌ها عادت کرده‌اند (سالاری، 1393: 62)؛ حال بهتر است جهت روشن‌تر شدن مطلب فوق، به تعاریف و معانی زیر که در باب «خانه» است توجه شود:

تعاریف خانه

آدمی پیش از افکنده شدن به جهان در گهواره خانه نهاده شده است؛ به گونه‌‌ای که از میان فضاهای پیرامونی، خانه بلافصل‌‌ترین فضای مرتبط با آدمی است، به‌طور روزمره از آن تأثیر می‌‌گیرد و بر آن تأثیر می‌‌گذارد. اولین فضایی است که آدمی احساس تعلق فضایی را در آن تجربه می‌‌کند و مجموعه حواس پنج‌گانه دائماً سرتاسر آن را طی می‌‌کند و در مدت کوتاهی بدان خو می‌‌گیرد. به نقل از باشلار، نویسنده‌‌ای خانه‌‌اش را این‌چنین توصیف می‌کند: خانه‌‌ی من شفاف است، اما از شیشه نیست، خاصیتش هم چون بخار حتی از آن‌هم بیشتر است، دیوارهایش همان‌طور که می‌‌خواهم در هم فرو می‌روند و از هم باز می‌‌شوند لحظاتی آن‌‌ها را هم چون زرهی دفاعی به نزدیک خود می‌‌کشم … اما لحظاتی نزدیک‌‌تر اجازه می‌‌دهم که دیوارهای خانه‌‌ام در فضای خودشان شکوفا شوند، فضاهایی که بی‌‌نهایت توسعه‌پذیرند (سالاری، 1393: 62). خانه پوششی است که در تطابق برخی از شرایط، رابطه صحیحی را بین محیط خارج و پدیده‌‌های زیستی انسان برقرار می‌‌سازد. در خانه باید یک فرد و یا یک خانواده زندگی کنند، یعنی هر که بخواهد راه برود، دراز بکشد، ببیند و فکر کند. همچنین خانه جایی است که ساکنانش احساس ناراحتی نکنند، اندرون خانه یا جایی که زن و بچه زندگی می‌‌کنند، باید تنوع زیادی داشته باشد تا خستگی احساس نشود (اخترکاوان و همکاران،1395: 8). همچنین در تعریفی دیگر به این شکل آمده است که خانه بیش از آنکه ساختاری کالبدی باشد نهادی است با عملکردی چند بعدی متأثر از اجتماع، فرهنک، آیین مذهبی، اقتصاد و شرایط محیطی. و از آنجا که ساخت «خانه» خود امری فرهنگی است، شکل و سازمان آن نیز، متأثر از فرهنگی است که خانه محصول آن است (امین پور و همکاران ، 1394: 50 به نقل از راپاپورت (1392)).

تفاوت خانه با مسکن

از بررسی مفهوم واژه «خانه» که معادل مسکن در نظر گرفته‌شده می‌‌توان نتیجه گرفت؛ مسکن دارای مفهومی محیطی است که معنایی فراتر از خانه دارد و در این مرتبه نیازمند ابزاری است که به پیوند بین زندگی، خانواده و محیط منجر می‌‌شود (ملکی و سجادیان،1395:‌ 90). ﻣﺴﻜﻦ ﺳﻄﺤﻲ وسیع‌تر از ﺧﺎﻧﻪ را در برمی‌گیرد ﻛﻪ ﺷﺎﻣﻞ ﻳﻚ ﺳﻴﺴﺘﻢ دسته‌جمعی می‌گردد و آن مجموعه‌ای از خانه‌ها، ﻣﺮاﻛﺰ آﻣﻮزﺷﻲ، مغازه‌های اوﻟﻴﻪ، ﺗﺄﺳﻴﺴﺎت واﺑﺴﺘﻪ و موردنیاز خانه‌ها اﺳﺖ ﻛﻪ در واﺣﺪﻫﺎي ﺷﻬﺮي ﻣﻄﺮح می‌گردند. درحالی‌که وﻗﺘﻲ ﺻﺤﺒﺖ از ﺧﺎﻧﻪ می‌شود، منظور از آن‌یک ﺳﺮﭘﻨﺎه و ﺗﻌﺪادي اﺗﺎق ﺗﻮأم ﺑﺎ سرویس‌های واﺑﺴﺘﻪ ﺑﻪ آن اﺳﺖ. ﺧﺎﻧـﻪ ﻳـﺎ ﺳـﺮﭘﻨﺎه صرفاً اﻧﺴﺎن را از ﻋﻮاﻣﻞ ﻃﺒﻴﻌﻲ ﻣﺤﺎﻓﻈﺖ می‌کند، وﻟـﻲ ﻓﺎﻗـﺪ ﻣﺸﺨـﺼﺎت ﻻزم ﺑـﺮاي ﺗـﺄﻣﻴﻦ آﺳـﺎﻳﺶ و ﭘﺎﺳﺨﮕﻮﻳﻲ ﺑﻪ ﻧﻴﺎزﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ اﺳﺖ. ﺧﺎﻧﻪ، ﻫﻢ ازنظر ﻃﺮاﺣﻲ و ﻫﻢ ازنظر ﻓﻴﺰﻳﻜﻲ می‌تواند ﻛﺎﻣﻞ ﺑﺎﺷﺪ و ﻧﻴﺎزﻫﺎي اﻧﺴﺎن و ﺧﺎﻧﻮار را در داﺧﻞ ﻓﻀﺎي ﺧﻮد ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻛﻨﺪ. اﻣﺎ ﺑﺮاي اﻳﻨﻜﻪ ﺧﺎﻧﻪ ﺑﻪ ﻣﺴﻜﻦ ﻳﺎ ﻣﺤﻴﻂ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﺗﺒﺪﻳﻞ ﺷﻮد، ﺑﺎﻳﺪ ﺷﺮاﻳﻄﻲ دﻳﮕﺮ ﻫﻢ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ. ﺣﻠﻘﻪ اﺗﺼﺎل ﺧﺎﻧﻪ ﺑﻪ ﻣـﺴﻜﻦ، ﺗﺄﺳﻴﺴﺎت زﻳﺮﺑﻨﺎﻳﻲ و ﺗﺠﻬﻴﺰات ﺷﻬﺮي اﺳﺖ. ﻳﻌﻨﻲ ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺷﺒﻜﻪ ﻓﺎﺿﻼب ﺑﺮاي ﻣﺤـﻴﻂ ﻣـﺴﻜﻮﻧﻲ ﺗﺄﺳﻴﺲ ﻧﺸﻮد، ﻳﺎ دﺳﺘﺮﺳﻲ ﺧﺎﻧﻪ ﺑﻪ ﻣﺤﻞ ﻛﺎر ﻳﺎ ﺑﻪ ﻣﺤـﻞ ﺳـﺎﻳﺮ فعالیت‌های اﺟﺘﻤـﺎﻋﻲ ﺑـﻪ ﻧﺤـﻮ درﺳﺖ و ﻣﻄﻠﻮب ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻧﺸﻮد، ﺑﺎﻳﺪ ﮔﻔﺖ ﻫﻨﻮز ﻣﻌﻴﺎرﻫﺎي ﻣﺴﻜﻦ و ﻣﺤﻴﻂ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﺗﺤﻘـﻖ پیدا نکرده است. بدین ترتیب تأسیسات زیربنایی تبدیل‌کننده خانه به مسکن است. خانه ‌یکی از ﻋﻨﺎﺻﺮ اﺻﻠﻲ واﺑﺴﺘﻪ ﺑﻪ ﻣﺴﻜﻦ اﺳﺖ ﻛـﻪ اﺣﺘﻴـﺎج اﻓـﺮاد ﺳـﺎﻛﻦ در آن برحسب ﻧﻴﺎزﻫﺎﻳﻲ ﻛﻪ از ﻳﻚ واﺣﺪ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ دارﻧﺪ اﺑﻌﺎد و اندازه‌های آن را ﻣﺸﺨﺺ می‌سازد. اﻳـﻦ اﺑﻌـﺎد و اندازه‌ها ﻫﻨﮕﺎﻣﻲ ﻣﻨﻄﻘﻲ و ﻣﻌﻘﻮل اﺳﺖ ﻛﻪ ﺑﺎ اﻣﻜﺎن اﻳﺠـﺎد ﻳـﻚ واﺣـﺪ ﻣـﺴﻜﻮﻧﻲ ازنظر ﻗﻴﻤـﺖ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻲ، ﻗﻴﻤﺖ زﻣـﻴﻦ، ﻫﻤـﺎﻫﻨﮕﻲ ﺳـﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑـﺎ ﺧـﺼﻮﺻﻴﺎت ﻣﺤﻴﻄـﻲ، تکنیک‌های ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن و ﻣﺎﻧﻨﺪ آن‌ها وﻓﻖ یابد و ﺑﺎ ﺗﻌﺪاد اﻓﺮاد ﺳﺎﻛﻦ در آن واحد ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ نیز مطابقت داشته باشد (راضی، 1388: 18).

نیاز به مسکن

دسترسی به مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه، از مهم‌ترین حقوق اساسی بشر است که برای فرد، خانواده و جامعه موردنیاز است؛ و امروزه به یکی از بزرگ‌ترین مشکلات خانواده‌های کم‌درآمد تبدیل‌شده است (Sliogeris et al, 2008: 4)؛ زیرا مسكن بيش از آنكه ساختاري كالبدي باشد، نهادي است با عملكردی چندبعدي كه داراي ابعاد مختلف مكاني، معماري، كالبدي و فيزيكي، اقتصادي، اجتماعي، مالي، روان‌‌شناختي و پزشـكي اسـت (زیاری و همکاران، 1389: 2). از اولین اجلاس اسکان بشر(Hibitat l) در سال 1976، برخی از کشورها، تلاش‌‌های چشمگیری برای برآورده ساختن نیازهای سکونتی مردمشان داشته‌اند و این تلاش‌ها از تمرکز بر روی بحث‌های مسکن و نقش نسبتاً قوی دولت به نقش توانمندسازی دولت‌‌ها در جهت تسهیل توسعه بازار مسکن حرکت کرده است. برای مدتی طولانی، مسائل مربوط به مسکن در بسیاری از این کشورها با بی‌‌علاقگی و بی‌توجهی جامعه دانشگاهی و عرصه سیاسی روبرو بوده است .(Zhang et al, 2016: 1) تا اینکه رهبران جهان متوجه شدند که در کشورهای درحال‌توسعه مشکلات اجتماعی و اقتصادی یکی از چالش‌های بزرگ برای آن‌ها است. لذا این مشکلات در دستور کار بین‌المللی و ملی قرار گرفت؛ و مبارزه با فقر و زاغه‌ها در یکی از اهداف توسعه هزاره اعلام‌شده توسط آنان گنجانده شد؛ بنابراین نگرانی سیاسی و عمومی در مورد شرایط مسکن، به‌ویژه در کشورهای درحال‌توسعه، یک پدیده نسبتاً جدید است که دلایل تغییر نگرش و افزایش علاقه به مسائل اجتماعی و اقتصادی این کشورها را می‌توان در عوامل زیر مشاهده نمود: 1- پس از جنگ جهانی دوم، یک موج جنبش استقلال ملی وجود داشت. کشورهای درحال‌توسعه مستقل، تمایل زیادی برای تغییر سرنوشت خود و بهبود شرایط اقتصادی و زندگی‌شان داشتند. 2- کشورهای درحال‌توسعه و توسعه‌یافته در مورد وابستگی متقابل و جهانی‌شدن اقتصاد جهانی، به رسمیت شناخته‌شده‌اند. 3- آژانس‌های سازمان ملل متحد و سازمان‌های غیردولتی به‌طورجدی از عدالت اجتماعی و اقتصادی در میان ملل و میان ثروتمندان و فقرا حمایت می‌کنند. 4- پیشرفت و رفاه مادی ملل و مردم که در مرکز سیاست‌های دولت و منافع علمی قرارگرفته‌اند و مدت‌هاست در جستجوی سازوکار مؤثر برای رشد و توسعه هستند؛ در حال افزایش تقاضا برای ادغام مسکن با سیاست‌های اجتماعی و اقتصادی بوده که از همکاری و پیشرفت در آن حمایت می‌کنند. 5- کشورهای درحال‌توسعه یک گروه بزرگ از متخصصان را آموزش داده و آگاهی خوبی از مسائل مربوط به مسکن و وضعیت حاشیه‌نشینانشان در توسعه جهانی ایجاد کرده‌اند (Zhang et al, 2016: 1). با وجود مسائل ذکرشده، ازآنجاکه انسان‌‌ها نسبت به اندازه‌‌گیری‌‌های آماری دقیق حساس نبوده‌‌اند، برای شناختن «اهداف» بر اساس پیش‌فرض‌هایی كه در دوران تغييرات، به‌ندرت معتبر هستند، صورت گرفته است. این امر به‌وضوح در هیچ زمینه‌ای بیشتر از مسکن دیده نمی‌شود؛ زیرا متغیرها بسیار زیاد هستند ازجمله: اندازه ساختار جمعیت، سطح زندگی عمومی، توزیع درآمد. از طرف دیگر افزایش سطح استاندارد زندگی و افزایش آگاهی از ایدئولوژی‌های سیاسی نیز سبب شده است تقاضای اجتماعات از حکومت‌ها برای داشتن سیاست‌های مناسب مسکن بالا رود. ارزش مسکن توسط کیفیت طراحی آن، اندازه و سطوح خدمات آن تعیین می‌شود. امنیت در همسایگی، دستیابی به آموزش، تسهیلات سلامت، توسعه انسانی و موارد امنیتی از دیگر موارد انتخاب و نیاز به مسکن مناسب است (Rahman, 2009: 49). طول عمر و هزینه‌های بالای مسکن با تنوع مسکن ترکیب‌شده و سبب می‌شود تا راهی برای توسعه اقتصادی اجتماعی فراهم بیاورد et al, 1987) Klaassen به نقل از Rahman, 2009: 49)؛ نیاز به مسکن دو بعد کمی و کیفی دارد. در بعد کمی نیاز به مسکن، به فقدان سرپناه و میزان دسترسی به مسکن و در بعد کیفی مسائل و پدیده‌‌هایی مطرح می‌‌شوند که به بی‌‌مسکنی، بد مسکنی و تنگ مسکنی منجر می‌‌شوند (مشکینی و همکاران،1391: 58)؛ که همه این مسائل نیاز به مسکن را به‌عنوان یک نیاز اساسی در جامعه و بین خانوارها مطرح و خانوارها به‌عنوان نیاز حیاتی زندگی در پی دست‌‌یابی به آن برمی‌آیند.

اهمیت مسکن در زندگی انسان

نیازهای اساسی مادی انسان را به سه دسته تقسیم کرده‌‌اند: نیازهای زیستی، نیازهای اقتصادی و نیازهای اجتماعی. مسکن در برآورده کردن هرکدام از این نیازهای اساسی نقشی ویژه‌‌ای دارد که شامل موارد زیر می‌‌باشد:

الف) سرپناه

اولين برداشت از مفهوم مسکن، نياز به يک سرپناه را مطرح مي‌‌سازد. سرپناه مانند غذا يک نياز اساسي و زيستي است و حق اجتماعي هر فرد و خانواده است. سرپناهی که محل ثقل و محور تصمیم‌‌گیری‌‌های اساسی خانواده، محل شور و مشورت، مأمن تربیت نسل آینده و امید گاه اعضای خانواده‌ای باشد؛ که پس از پشت سرنهادن یک روز کاری دشوار و نبرد با ناملایمات زندگی، محلی مناسب برای تمدید اعصاب و استراحتگاه مطلوب آن‌ها گردد Agenda 1996) به نقل ازUN habitat, 2011: 6). پناهگاه یک عنصر کلیدی برای سلامت فرد و خانواده است و به‌عنوان جزئی از استاندارد زندگی مناسب، دارای اهمیت فوق‌العاده‌ای برای دولت‌های ملی و محلی می‌باشد و دولت‌ها موظف‌اند که برای همه مردم بدون تبعیض، در تأمین مسکن مناسب همت گمارند (Habitat III,2016:6). در اصل سی‌ویک قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دسترسی به مسکن مناسب حق هر فرد و خانواده ایرانی محسوب شده است، سرپناه مناسبی که بتواند انسان را در برابر شرایط جوی مصون نگه‌داشته، به ساکنانش آرامش، سلامت و شادابی عرضه کند.

ب) از نظر اقتصادي

تجزیه‌وتحلیل اهداف در بسیاری از برنامه‌‌های توسعه ملی (NDP_s) محدودشده است که نشان‌‌دهنده اهمیت آن در ارتباط با رشد اقتصادی می‌‌باشد. بخش بسیار عام در این زمینه ساخت صنعتی است، با اهدافی در این بخش برای آغاز کانال سرمایه‌‌گذاری قابل‌توجه در کالاهای سرمایه‌‌ای صنایع به‌منظور افزایش جایگزینی واردات و توسعه منابع داخلی می‌‌باشد. به‌طور مشابه، کشاورزی نیز دارای اهمیت می‌باشد، با توجه به این انتظار که این بخش امنیت اشتغال و مواد غذایی و ارتقای توسعه روستایی را به‌خصوص با اتصال این بخش به بخش صنعت افزایش می‌‌دهد. ازلحاظ تاریخی، به این دلیل که اکثریت جمعیت در مراحل اولیه توسعه در مناطق روستایی زندگی می‌‌کردند، دولت‌‌های مختلف بر توسعه روستایی و ارائه نیازهای اساسی تأکید می‌کنند.

دستیابی به اهداف فوق به‌طور ضمنی وابسته به در دسترس بودن کیفیت خوب و زیرساخت‌‌های فیزیکی و کاربردی مانند حمل‌ونقل و آبیاری امکانات، سدها، نیروگاه‌‌های برق‌آبی، مسکن و امکانات آموزشی و بهداشتی می‌باشد. زیرساخت‌‌های فیزیکی ارتباط قوی با بخش مسکن و ساخت‌وساز دارد. این بخش یکی از مهم‌ترین بخش‌‌های صنعتی در اقتصاد ملی است، زیرا آن‌ها به‌عنوان وسیله‌‌ای اساسی برای پیاده‌‌سازی، توسعه، بهبود و نگهداری از تمام پروژه‌‌های عمرانی و سکونتگاه‌‌های انسانی می‌‌باشد. مسکن به‌عنوان یک بخش زمانی به رسمیت شناخته می‌‌شود که به‌درستی به‌عنوان یک محصول نه‌تنها در پوسته و یا ساختار خانه، بلکه در طراحی و پایه ساخته‌شده در تجهیزات، مقدار و موقعیت فضا و تهویه، گرما، نور، بهداشت و امکانات مشابه است. آن همچنین طرح‌‌بندی و تجهیز محله‌‌ها، مانند فضای باز، زمین‌‌های بازی، خیابان‌‌ها، گردشگاه‌‌ها، خدمات شهری، مهدکودک و مدارس ابتدایی، مغازه‌‌ها و دیگر امکانات محله می‌‌باشد. از سوی دیگر مسکن، فرایندی بیش از ساخت‌وساز است. آن دربرگیرنده طراحی خانه، طرح محله، وام مسکن و دیگر امور تأمین مالی، برنامه‌‌ریزی شهر و منطقه‌‌ای، کمک‌‌های کنترل اجتماعی و شرکت از طریق مسیرهایی مانند ساختمان و کدهای مسکن، بیمه، وام مسکن و اقتدار در توسعه‌‌ی مجدد مسکن می‌‌باشد. همچنین آن شامل نگهداری و تعمیر، بهسازی، خدمات و حفاظت از محلات می‌‌باشد. به رسمیت شناختن این ویژگی منجر به نتیجه‌‌گیری ژان تیمبرگن[3] گردید که کشوری که خواهان ثبات و پایداری و ارائه پایه‌‌ای برای فعالیت‌‌های اقتصادی و توسعه باشد، می‌‌بایست تعداد معینی از سرمایه‌‌گذاری‌‌های اساسی را در بخش مسکن صورت دهد. باید حداقل مسکن وجود داشته باشد. سرمایه‌‌گذاری در مسکن سریعاً ایجاد درآمد و اشتغال را به دنبال خواهد داشت، بنابراین مزایایی را برای شاغلین و همچنین کسانی که مصرف‌‌کنندگان یا کاربران محصول نهایی هستند به ارمغان می‌‌آورند. فعالیت ساخت‌وساز مسکن، اثر فراوانی، افزایش تولید، درآمد و اشتغال، گسترش کل اقتصاد از طریق بهره‌‌گیری از ورودی از سایر بخش‌‌ها خواهد داشت؛ بنابراین عرضه مسکن دارای پتانسیل لازم برای ایجاد سرمایه‌‌گذاری‌‌های کلیدی در تولید، اشتغال، درآمد و پس‌انداز و سرمایه‌‌گذاری در اقتصاد به‌عنوان یک کل می‌‌باشد. همچنین، مسکن به‌طور بالقوه درآمد خاصی است که از عملکرد ارزش پول در برابر نوسانات محافظت می‌‌کند (مشکینی و همکاران، 1396: 26).

بخش مسکن در ایران نیز نقش فراوانی در رشد اقتصادی، ایجاد اشتغال و رفاه خانوارها دارد. بیش از 40 درصد تولید ناخالص ملی ((GNP، 5 درصد ارزش‌افزوده‌ی کل، حاصل فعالیت‌‌های بخش مسکن و ساختمان می‌‌باشد. فعالیت‌‌های بخش مسکن 11 الی 15 درصد ظرفیت اشتغال‌‌زایی کل کشور را به خود اختصاص می‌‌دهد. به‌علاوه به‌طور متوسط 35 درصد از بودجه خانوار نیز به هزینه‌‌های تأمین مسکن تعلق دارد (سازمان برنامه‌وبودجه کشور، 1395: 149). لذا کاهش فشار هزینه‌‌های زندگی خانوار، به‌ویژه خانوارهای کم‌درآمد و جوانانی که بیش از 50 درصد درآمد آن‌ها را به خود اختصاص می‌‌دهد باید دغدغه سیاست‌‌گذاران باشد. از سویی دیگر این بخش، از بخش‌‌های مهم اقتصادی است که هم ازنظر سهم در سبد هزینه خانوار و هم ازنظر سهم در تولید و سرمایه‌‌گذاری و نقش آن در تغییرات شاخص‌‌های کلان اقتصادی قابل‌تأمل است (صباغ کرمانی، 1389: 289).

در اقتصاد کلان ازآنجایی‌که حدود یک‌چهارم تولید ناخالص داخلی کشور مربوط به بخش مسکن در دوران تولید و بهره‌برداری آن می‌‌باشد. این بخش موتور رشد اقتصادی و عامل تقویت آن به شمار می‌‌رود. در اقتصاد خرد نیز مسکن یکی از کالاهای اساسی خانوارها است که پس از خوراک و پوشاک مهم‌‌ترین نیاز آنان به شمار می‌‌رود (صبوری دیلمی و شفیعی، 1391: 43). همچنین گستردگی تقاضای مسکن و وابستگی این بخش به نهادهای داخلی و تشویق الگوی رشد درون‌زا و متوازن می‌تواند نقش مؤثری در اهداف اقتصادی ایفا نماید؛ و اگر اثرات غیرمستقیم این بخش با سایر بخش‌های اقتصادی نیز مدنظر قرار گیرد بر اهمیت این بخش افزوده می‌‌گردد؛ بنابراین تشویق تولید و سرمایه‌گذاری مسکن باید باهدف تأمین مسکن برای نیازمندان و تملک دارایی مسکن بدون انگیزه سوداگری صورت گیرد تا بتواند نقش مؤثری در رشد اقتصاد ایفا کند. مسکن بزرگ‌ترین بخش دارايی خانوار به شمار می‌رود و علاوه بر خانوار، برای بنگاه‌های اقتصادی نيز جذابيت بالايی دارد. به‌ویژه در شرايط تورمی که اطمينان به بازده سرمایه‌گذاری در بخش‌های اقتصادی ديگر پايين است، خريد و احداث مسکن، سرمایه‌گذاری امن و مطمئنی به‌حساب می‌آید که در بلندمدت پربازده‌تر از ساير اشکال سرمایه‌گذاری است. همچنين عدم اطمينان به آينده و نبود سيستم تأمين اجتماعی، مسکن را به محل درآمد خانوار در دوران پيری و ازکارافتادگی تبديل کرده (کی فرخی و فرهمند، 1395: 118)؛ و به لحاظ داشتن ارتباط قوی پسین و پیشین با سایر بخش‌‌های اقتصادی و ایجاد زنجیره‌‌ای از فعالیت‌‌های تولیدی، به‌عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌‌های اقتصادی عمل می‌‌کند (رحمانی و اصفهانی، 1394: 11)؛ برقراری بازده‌‌ی نرمال و قابل‌قبول در تولید و سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن موجب تخصیص بهینه منابع در این بخش در سطح کشور و انتقال سرمایه‌‌ها به بخش‌های تولیدی، صنعتی و خدماتی گردیده و مانع سرمایه‌‌گذاری کمتر و بیشتر از حد نیاز بخش مسکن در ادوار تجاری خواهد شد. این امر اساسی‌ترین اصل در تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی می‌‌باشد که بدون توجه به آن چالش‌های اقتصادی کشور کم‌وبیش ادامه خواهد یافت. زمانی که با خریدوفروش واحد مسکونی چند برابر سود سالانه یک بنگاه تولیدی یا خدماتی سود حاصل می‌شود، انگیزه‌‌ای برای فعالیت‌‌های اقتصادی باقی نمی‌ماند. ازاین‌رو لازم است ضمن شناسایی و تشویق راهکارهای افزایش انگیزه تولید و سرمایه‌‌گذاری در بخش‌های اقتصادی، از فرصت کسب سود اتفاقی در سوداگری مسکن ممانعت به عمل آید و سرمایه‌‌ها به فعالیت‌های اقتصادی در بازار سرمایه انتقال یابد که خود تشویق تولید و اشتغال را به دنبال دارد.

پ) از نظر اجتماعی

اگر روانشناسی اجتماعی، مطالعه نحوه تعامل فرد با یکدیگر و نحوه تأثیر حضور واقعی یا ضمنی دیگران بر افکار و احساسات و رفتار و مقاصد مردم تعریف شود، هر الگوی جاری رفتار آدمی در تعامل با مسکن، نیازمند سطوح مطلوبی از ارتباط فردی در برابر تعاملات اجتماعی است. خانه مکانی است که اولین تجربه‌‌های بی‌‌واسطه با فضا، در انزوا و جمع در آن صورت می‌‌گیرد و خلوت با خود و همسر و فرزندان، با والدین و خواهر و برادر و دیگران همه و همه بی تعرض غیر در آن ممکن می‌‌گردد؛ که در رشد و اعتلای اجتماعی- فرهنگی و روانی همچنین فراهم آوردن شرایط مطلوب برای خانواده به‌منظور تحقق فعالیت‌‌های خانوادگی نقش زیادی دارد. یکی از پیامدهای این امر ثبات و همبستگی خانواده است. عدم دسترسی به مسکن مناسب با افزایش میزان بزهکاری، طلاق و ازهم‌گسیختگی اجتماعی ارتباط زیادی دارد و یک عامل بازدارنده محسوب می‌شود (دهداری،1395: 49). مسکن بر مشارکت خانواده در اجتماع بزرگ‌تر نیز مؤثر است؛ خصوصاً این تأثیر در میان خانواده‌های فقیر شهری که به وابستگی‌‌های همسایگی پایبندتر هستند بیشتر دیده می‌شود. خانه نزدیک‌‌ترین فضای مرتبط با انسان است و انسان اولین تجارب رابطه خود با دیگران را در آن می‌‌آزماید و درواقع پیش‌زمینه‌ای برای ورود به اجتماع بزرگ‌تر است (رضایی،1395: 19).

ت) از نظر ایجاد اشتغال

اشتغال‌‌زایی بخش مسکن یکی از مواردی است که همواره در توجیه اهمیت سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن مدنظر مدیران و برنامه‌‌ریزان اقتصادی کشور بوده است (صبوری دیلمی و شفیعی،1389: 60)؛ به دلیل ارتباط گسترده این بخش با تعداد فراوانی از رشته فعالیت‌‌های اقتصادی دیگر، رشد این بخش به‌صورت مستقیم (برای نیروی کار ساختمانی) و غیرمستقیم (برای نیروی کاری که وظیفه تولید نیازهای بخش مسکن از سایر بخش‌‌ها را بر عهده می‌‌گیرد) تقاضا برای نیروی کار را خواهد افزود. لذا این بخش از نظر ارتباطات فرادست و فرودست دارای اولویت ویژه‌‌ای می‌‌باشد؛ و تا حدود زیادی می‌‌تواند به ایجاد اشتغال و رفع بیکاری انجامد؛ بنابراین سرمایه‌‌گذاری در امر مسکن نه‌تنها مشکل کمبود مسکن را مرتفع می‌‌سازد؛ بلکه به‌طور هم‌زمان تعداد قابل‌توجهی شغل در سایر بخش‌‌ها ایجاد می‌‌کند (حکمت،1390: 2).

ث) از نظر روانی

جوامع انسانی به‌ویژه در عصر کنونی سرشار از استرس‌‌های گوناگون هستند. مسکن مناسب می‌‌تواند محلی برای آرامش و تجدیدقوا، آرامش اعصاب و فکر در فرد باشد و خستگی‌های فکری و جسمی ناشی از کار روزانه را از جنبه‌‌ی روانی آماده فعالیت‌‌ها کند. فقدان مسکن مناسب عامل مؤثری در پیدایش افسردگی و اختلالات رفتاری، شخصیتی و همچنین کاهش مقاومت فرد در برابر مشکلات است (ورشوی،1389: 33).

ج) از نظر پیشرفت‌های ارتباطی

تحولات عمده در فن‌‌آوری‌‌های جدید ارتباطی و اطلاعاتی چند دهه‌‌ی اخیر که از آن به‌عنوان انقلاب اطلاعاتی یاد می‌‌شود. به‌سرعت در حال متحول ساختن جوامع انسانی به‌ویژه شهرها هستند. این تحولات که تافلر آن را موج سوم می‌نامد. نظریات جدیدی را در مورد شهرهای آینده مطرح ساخته است. اکنون تعداد زیادی از صاحب‌نظران بر این عقیده‌اند که گسترش فن‌‌آوری ارتباطات باعث حذف فاصله بین مکان‌‌ها و کاهش اهمیت شهر و به‌طورکلی کاهش اهمیت مکان می‌گردد که به‌تبع آن تمرکززدایی شهرها را متحمل می‌دانند، عده دیگری معتقدند شهرها به دلیل محدودیت‌‌های زیست‌محیطی و بحران انرژی در آینده در جهت هر چه متراکم شدن پیش خواهند رفت (رضایی،1395: 20).

• انواع سکونتگاه

انواع سکونتگاه‌ها به‌طور جهانی به شکل زیر قابل‌تقسیم بندی می‌باشند:

شکل شماره 1: طبقه‌بندی محیط‌های زیست در جهان از منظر بیولوژیکی

مأخذ: اقتباس‌شده از Cockell et al. 2012 به نقل از Cockell,2014

الف) محیط غیرقابل اسکان یا سکونت

«محیطی که در آن هیچ ارگانیسم شناخته‌شده‌ای قادر به فعالیت نباشد.» تعریف یک محیط غیرقابل‌سکونت، به آگاهی از تنوع و محدودیت‌های زندگی وابسته است. اگر محدودیت‌های فیزیکی یا شیمیایی زندگی درنتیجه تحقیقات تغییر کند و یک ارگانیسم کشف شود که به‌طور بالقوه بتواند یک محیط «غیرقابل‌سکونت» را اشغال کند، آنگاه این نوع از محیط به یک زیستگاه تبدیل می‌شود.

ب) سکونتگاه‌های غیرمسکونی

«محیطی که توانایی پشتیبانی از فعالیتِ حداقل یک ارگانیسم شناخته‌شده را داشته باشد، اما چنین ارگانیسمی وجود نداشته باشد.» زیستگاه‌های غیرمسکونی می‌توانند شامل موجودات آلوده‌کننده‌ای باشند که فعالیت آن‌ها توسط آن محیط پشتیبانی نمی‌شود. به‌عنوان‌مثال، امکان زنده ماندن سلول، حتی فعال بودن در چنین محیطی برای مدت‌زمانی کوتاه با توجه به منابع انرژی داخلی؛ اما اگر خود محیط نتواند منابع لازم برای فعالیت این سلول‌ها (ازجمله آب مایع، انرژی و یا مواد مغذی اصلی) را تأمین کند آن محیط یک محیط غیرقابل‌سکونت است (زیستگاه آن‌ها نیست) و بنابراین آن‌ها ساکنین این محیط نیستند. یک سکونتگاه غیرمسکونی توسط برخی موارد قابل‌شناسایی است. مثلاً به‌طور مستقیم با اثبات اینكه محیط از فعالیت ارگانیسمی که به آن محیط واردشده (بالقوه برگشت‌ناپذیر) حمایت می‌نماید. این موارد می‌تواند به‌طور غیرمستقیم، با یک تجزیه‌وتحلیل ژئوشیمیایی جامع و محیطی نشان داده شود که نشان می‌دهد محیط دارای شرایط لازم برای حمایت از فعالیتِ حداقل یک ارگانیسم شناخته‌شده است. اصطلاح دیگر زیستگاه غیرمسکونی می‌تواند«زیستگاه خالی » باشد (Cockell,2014: 159-163).

ج) سکونتگاه‌های مسکونی

«محیط‌زیست قابل زندگی که فعالیت موجودات آن توسط آن محیط پشتیبانی می‌شود». این زیستگاه‌ها بر فضای قابل سکونت زمین اشاره دارند و توضیح می‌دهند که چرا تمام طرح‌های طبقه‌بندی زیستگاه‌های موجود در ادبیات زیست‌محیطی بر روی توصیف زیستگاه‌های مسکونی و زیر بخش‌های آن‌ها متمرکزشده‌اند. زیستگاه‌های مسکونی می‌توانند از محیط‌هایی که قبلاً غیرقابل‌سکونت بودند یا سکونت نداشتند، توسعه یابند (شکل 1). زندگی در زیستگاه‌های مسکونی می‌تواند شرایط محیطی و ژئوشیمیایی محلی را تغییر داده و بنابراین تناسبِ محیط را برای موجودات خاصی تغییر دهد (Cockell,2014: 159-163). با توجه به تقسیم‌‌بندی جهانی سکونتگاه‌‌ها در سطح سکونتگاه‌‌های شهری نیز، رواﺑﻂ اﻧﺴﺎن و ﻣﺴﮑﻦ ﯾﮑﯽ از ﻋﻮاﻣﻞ اﺳﺎﺳﯽ رﺷﺪ و دﮔﺮﮔﻮﻧﯽ ﺷـﻬﺮﻫﺎ را ﺗﺸـﮑﯿﻞ می‌دهد. ﻟـﺰوم اﺳـﮑﺎن ﯾـﺎﻓﺘﻦ، ﺗﻤﺎﯾـﻞ ﻫﻤﮕﺎﻧﯽ ﺑﻪ داﺷﺘﻦ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ مسکن، رواﺑﻂ ﺑﯿﻦ ﻣﺎﻟﮑﺎن و ﻣﺴﺘﺄﺟﺮان، دﺧﺎﻟﺖ دوﻟﺖ و زﻣﺎﻣـﺪاران ﻣﻤﻠﮑﺘـﯽ در اﯾـﻦ رواﺑـﻂ و در ﺳـﻄﻮح ﻣﺨﺘﻠﻒ به‌ویژه در ﻣﺴﯿﺮ ﺗﻮﺳﻌﮥ ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺴﮑﻦ و به‌طورکلی دﺳﺘﯿﺎﺑﯽ ﺑﻪ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ از آن جمله‌اند (مضطرزاده و حجتی،1390: 4).

به‌طورکلی دو ﻧﻮع سکونتگاه ﺷﻬﺮي می‌توان ﺗﺼﻮر ﮐﺮد:

• مسکن‌‌های حاشیه‌‌ای

• مسکن‌‌های بی‌‌دوام: اﯾﻦ ﻣﺴﮑﻦ‌‌ﻫﺎ ساخته‌شده ﺑﺎ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺳﺒﮏ از ﻗﺒﯿﻞ ﺷـﺎﺧﻪ ﮔﯿﺎﻫـﺎن، مقوا، ورق‌‌های فلزی، تخته، پلاستیک و غیره هستند ﮐﻪ ﺑﺨﺶ عمده‌ای از ﻣﺴﮑﻦ ﮐﺸﻮرﻫﺎي درحال‌توسعه را به وجود ﻣﯽ‌‌آورند. پاره‌ای از اﯾـﻦ مسکن‌ها می‌توانند ﺣﺘﯽ ﺑﺎ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻣﺤﮑﻤﯽ ﭼﻮن ﭼﻮب، ﺧﺸﺖ و کاه‌گل ﺳﺎﺧﺘﻪ ﺷﻮند، اﻣﺎ ﭼﯿﺰي ﮐﻪ این‌گونه اقامتگاه‌های حاشیه‌ای ﭘﺎﯾـﺪار، ﯾﺎ ﻧﺎﭘﺎﯾﺪار را ﻣﺸﺨﺺ می‌کند نبود و یا کمبود ابتدایی‌‌ترین تجهیزات مانند شبکه‌‌ی لوله‌‌کشی آب، برق، ﺗﺨﻠﯿﻪ ﻓﺎﺿﻼب و … است.
• مسکن‌‌های خودساخته: این‌گونه واحدهای مسکونی نیز مانند مسکن‌‌های ناپایدار پیش از تکمیل شدن معمولاً مورداستفاده قرار می‌‌گیرند؛ اما ازآنجاکه این‌گونه واحدها تابع طرح و برنامه خاصی هستند، کمبود تجهیزات آن‌ها کمتر به‌صورت کامل است و بیشتر وقت‌‌ها از شبکه راه، لوله‌‌کشی آب و فاضلاب برخوردارند.
• مسکن‌‌های وابسته به پیشه یا کار: این‌گونه مسکن‌‌ها بیشتر به‌صورت ﮔﺮوﻫﯽ و ﮐﻤﺘﺮ ﺑﻪ ﺷﮑﻞ ﭘﺮاﮐﻨﺪه دﯾﺪه می‌شود و ﻣﻌﻤﻮﻻً در ﻧﺰدﯾﮑﯽ ﻣﺤﻞ ﮐﺎر ﻗﺮار دارﻧﺪ. این‌گونه مسکن‌ها به‌وسیلۀ ﮐﺎرﻓﺮﻣﺎ در اﺧﺘﯿﺎر ﮐﺎرﮐﻨﺎن ﻗﺮار می‌گیرد و ﺑﯿﺸﺘﺮ وقت‌ها ﺑﺎ از دﺳﺖ دادن ﺷﻐﻞ ﺑﺎزﺳﺘﺎﻧﺪه می‌شوند اﻣﺎ در ﺑﺮﺧﯽ ﻣﻮارد ﺳﺎﮐﻨﺎن می‌توانند در زﻣﺎن ﺑﺎزﻧﺸﺴﺘﮕﯽ ﻧﯿﺰ در آن‌ها ﺳﮑﻨﯽ داﺷﺘﻪ باشند.
• مهمان‌‌پذیرها و اتاق‌‌های مبله: این‌گونه اقامتگاه‌ها ﺑﺴﯿﺎر متنوع‌اند و در ﺳﻄﻮح ﻣﺨﺘﻠﻒ وﺟﻮد دارﻧﺪ اﻣﺎ ﺑﯿﺸﺘﺮ اﻓـﺮاد در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‌‌ﻫﺎ و اﺗﺎق‌‌ﻫﺎﯾﯽ ﭘﻨﺎه می‌گیرند ﮐﻪ ﺑﺎ ﮐﻤﺒﻮد ﯾﺎ ﻧﺒﻮد ﺗﺠﻬﯿﺰات روﺑﺮو ﻫﺴﺘﻨﺪ. آن‌ها اﻏﻠﺐ کثیف‌اند و به‌خوبی ﻧﮕﻬـﺪاري نمی‌شوند. ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺳﺎﮐﻨﺎن آن‌ها از ﮐﺎرﮔﺮان ﻣﺠﺮد ﻣﻬﺎﺟﺮ ﻫﺴﺘﻨﺪ و ﮔﺎه خانواده‌هایی ﻧﯿﺰ در ﺑﯿﻦ آن‌ها وﺟﻮد دارند.
• مسکن‌‌های سیار: این‌گونه مسکن‌ها ﻫﻢ می‌توانند ازنظر ﺗﺠﻬﯿﺰات در ﺳﻄﻮح ﻣﺨﺘﻠﻔﯽ ﻗﺮار ﮔﯿﺮند. ساده‌ترین آن‌ها ﻣﺘﻌﻠﻖ ﺑﻪ اﻓﺮاد اﻫﻞ ﺳﻔﺮ و کوچ‌نشینان ﻫﻤﯿﺸﮕﯽ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻋﺸﺎﯾﺮ اﺳﺖ ﮐﻪ از ﻣﺮز ﮐﺸﻮرﻫﺎ می‌گذرند. در ایالات‌متحده ﺗﻐﯿﯿﺮ ﺷـﻐﻞ ﺑـﻪ اﻓﺰاﯾﺶ خانه‌های سیار ﺑﺴﯿﺎر راحت‌تر ﮐﻤﮏ ﮐﺮده است. وسیع‌ترین خانه‌های سیار در ﮐﻨـﺎر آزادراه‌ها ﻗـﺮار دارﻧﺪ و به‌وسیلۀ ﺗﺮاﮐﺘﻮر ﮐﺸﯿﺪه می‌شوند (مضطرزاده و حجتی،1390: 4).

از دیدگاهی دیگر این نوع مسکن‌‌های حاشیه‌‌ای در ایران به انواع زیر تقسیم می‌‌شوند:

1. آﻟﻮﻧﮏ: ﺑﻪ ﻣﮑﺎﻧﯽ ﮔﻔﺘﻪ می‌شود که ﻣﻌﻤﻮﻻً از ﯾﮏ ﯾﺎ دو اﺗﺎق ﺑﺎ ﻣﺼﺎﻟﺢ کم‌دوام (ﭼﻮب، ﻧﺎﯾﻠﻮن، ﺑﺮزﻧﺖ، ﮔﻞ و ﺧﺎک، ﺣﻠﺐ و ﭘﻼﺳﺘﯿﮏ و ﻣﺎﻧﻨﺪ آن) بناشده اﺳﺖ و وﺿﻌﯽ ﻧﺎﻫﻨﺠﺎر و غیراستاندارد (ﻫﻢ ازنظر ﺳﺎﺧﺖ و ﻫﻢ ازنظر اﻧﺪازه) دارد؛ و غالباً ﺑﺪون ﻣﺠﻮز و در ﻧﻘﺎﻃﯽ ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ و دوراﻓﺘﺎده ساﺧﺘﻪ می‌شود. ﮐﻪ ﯾﮏ خاﻧﻮاده ﮐﻮﭼﮏ ﯾﺎ ﺑﺰرگ در آن ﺳﮑﻮﻧﺖ دارﻧﺪ.
2. اﺗﺎق: از ﺧﺸﺖ و ﮔﻞ و آﺟﺮ به‌صورت بلوک‌های ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ و ﺷﮑﻞ و ﻓﺮم ﯾﮑﺴﺎن ﺳﺎﺧﺘﻪ می‌شود.
3. اتاق حلبی: مسکنی که عمدتاً از پیت‌های ﺣﻠﺒﯽ ساخته‌شده اﺳﺖ.
4. باشلی: نوعی مسکن کپری با دیواره سنگی و طاق حصیری است.
5. ﭼﺎدر: شامل چادر ﮐﺎﻣﻞ ﯾﺎ ﭼﺎدرﻫﺎﯾﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ ﺑﺎ ﭘﺎرﭼﻪ، ﻧﺎﯾﻠﻮن، ﻣﻮاد ﻣﺸﺎﺑﻪ سرهم‌بندی ﺑﺎﺷﻨﺪ.
6. زاﻏﻪ: زاغه ﺑﻪ ﮔﻮدال ﯾﺎ حفره‌ای ﮐﻪ در ﮐﻮره ﯾﺎ در زﻣﯿﻦ ﺑﺮای ﻧﮕﻬﺪاری ﺣﯿﻮاﻧﺎت ﯾﺎ اﻗﺎﻣﺖ اﻧﺴﺎن تعبیه‌شده اﺳﺖ اﻃﻼق می‌گردد؛ اﻣا به‌طور ﻣﺴﻠﻢ ﺑﻪ خانه‌‌های مخروبه محله‌های حاشیه‌نشین ﻧﯿﺰ ﮔﻔﺘﻪ ﺷﻮد. به‌طوری‌که ﺳﺎﮐﻨﺎن آن‌ها را زاغه‌نشین ﻧﯿﺰ میﮔﻮﯾﻨﺪ. این‌گونه واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺎه در اﺻﻞ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ باکیفیت ﺑﺎﻻ ﺑﻮده‌‌اﻧﺪ ﮐﻪ در اﺛﺮ ﻣﺮور زﻣﺎن و بی‌توجهی ﺑﻪ ﺗﻌﻤﯿﺮ، ﺑﺎﻋﺚ ﺗﺨﺮﯾﺐ و از ﺑﯿﻦ رفتن آن‌‌ها ﺷﺪه اﺳﺖ؛ ﯾﺎ ﺑﺎ اﯾﺠﺎد دﯾﻮارﻫﺎ و جداکننده‌ها ﺑﻪ واﺣﺪﻫﺎی ﮐﻮﭼﮏ و ﻏﯿﺮاﺳﺘﺎﻧﺪارد ﺑﺪل ﺷﺪه‌‌اﻧﺪ. اﯾﻦ ﺑﻨﺎﻫﺎ ﻣﻌﻤﻮﻻً ﻓﺎﻗﺪ ﻧﻮر، ﺳﺮویس‌‌های ﺑﻬﺪاﺷﺘﯽ و اﻣﮑﺎﻧﺎت ﻻزم ﯾﮏ واﺣﺪ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ قابل‌قبول ﻫﺴﺘﻨﺪ.
7. زﯾﺮزمین: پایین‌تر از ﺳﻄﺢ زﻣﯿﻦ ﺑﺎ ﻣﺼﺎﻟﺢ ساختمانی نامناسب ﺳﺎﺧﺘﻪ می‌شود.
8. ﻗﻤﯿﺮ: ﻣﺤﻞ ﭘﺨﺘﻦ ﺧﺸﺖ در کوره‌پز خانه‌ها می‌باشد.
9. ﮐﭙﺮ: ﻣﻌﻤﻮﻻً در ﻧﻮاﺣﯽ ﮔﺮﻣﺴﯿﺮ با ﺣﺼﯿﺮ و ﭼﻮب و ﺧﺎک و ﺧﺎﺷﺎک ﺳﺎﺧﺘﻪ می‌شود و ﻣﺎﻧﻨﺪ آﻟﻮﻧﮏ ﯾﮏ ﺧﺎﻧﻮار ﮐﻮﭼﮏ ﯾﺎ ﺑﺰرگ را در ﻧﻘﺎﻃﯽ ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ و ﭘﺮت در ﺧﻮد ﺟﺎی می‌دهد.
10. ﮔﺮﮔﯿﻦ: دارای دﯾﻮار ﻣﻌﻤﻮﻟﯽ ﺑﺎ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ و ﺳﻘﻒ ﺣﺼﯿﺮی اﺳﺖ.
11. ﻣﻘﺒﺮه: اتاق‌‌هایی ﮐﻪ در ﺻﺤﻦ اﻣﺎم زاده‌‌گان ﺳﺎﺧﺘﻪ می‌شوند ﮐﻪ هم‌محل دﻓﻦ ﻣﺮدﮔﺎن اﺳﺖ و هم‌محل ﺳﮑﻮﻧﺖ زندگان (حاتمی نژاد و همکاران، 1385: 134).
    • مسکن کلاسیک

اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﻣﻘﺎوم ﺳﺎﺧﺘﻪ می‌شود؛ بخش‌های ﻣﺨﺘﻠﻔﯽ را درﺑـﺮ دارد؛ از حداقل وسایل آسایش (آب، برق، ﻓﺎﺿﻼب) ﺑﺮﺧﻮردار اﺳﺖ و از ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ ﺗﺠﻬﯿﺰات (شبکه راه‌‌ها، خدمات عمومی و غیره) بهره می‌‌گیرد. این‌گونه مسکن‌‌ها نخست شامل اقامتگاه‌‌های شخصی می‌‌شود. یک بنا- یک مسکن. این مسکن‌‌ها اغلب از بخش‌‌های ضمیمه‌‌ای چون زیرزمین، انبار، گاراژ، باغچه و غیره برخوردارند.

نوع دوم این‌گونه مسکن‌ها اقامتگاه‌های ﺟﻤﻌﯽ هستند ﮐﻪ می‌توانند از دو واﺣﺪ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﮐﻮﭼﮏ ﺷﺮوع ﺷﻮﻧﺪ ﺗﺎ ﺻﺪﻫﺎ واﺣﺪ در ﺑﻨﺎﻫﺎي وﺳﯿﻊ و ﺑﺮج‌‌هاي مجموعه‌های ﺑﺰرگ برسند. ﭼﻨﯿﻦ اﻗﺎﻣﺘﮕﺎﻫﯽ می‌تواند به‌وسیله ﻣﺴﺘﺄﺟﺮان ﯾﺎ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺸـﺎع مورداستفاده ﻗﺮار ﮔﯿﺮد و ﻧﺸﺎن‌‌دهنده ﺳﻄﻮح ﻣﺨﺘﻠﻒ زﻧﺪﮔﯽ ﺑﺎﺷﺪ. ﺑﯿﺸﺘﺮﯾﻦ ﮐﯿﻔﯿﺖ موردنظر بی‌صدا ﺑـﻮدن و داﺷـﺘﻦ بخش‌های ﻣﺸﺘﺮك اﺳﺖ: ورودی‌‌ها، پله‌‌ها، آسانسورها (مضطرزاده و حجتی،1390: 5). به بیانی دیگر این نوع مسکن همان واحد مسکونی معمولی است که بنا بر تعریف سازمان آمار ایران به آن دسته از مكان‌هاي مسكوني گفته می‌‌شود كه از مصالح سخت (آجر، سيمان، سنگ، چوب، خشت و…) به‌منظور سكونت ساخته‌شده است (مرکز آمار ایران، 1385).

دلایل حیاتی بودن مسکن

چرا مسکن متفاوت است؟ با توجه به اسناد مربوط به سازمان هبیتات؛ مسکن در زندگی از اهمیت خاصی برخوردار است. بین نیاز به مسکن و دیگر نیازهای ضروری افراد تفاوت‌‌هایی وجود دارد. که عبارت‌اند از:

اول، موجودی مسکن ناهمگن است: مسکن در ویژگی‌هایی نظیر اندازه، موقعیت، قدمت، طرح، ویژگی‌های داخلی و خدمات عمومی متفاوت است.

دوم، مسکن بی‌حرکت است: حرکت دادن خانه‌ها از یک مکان به مکان دیگر غیرممکن است.

سوم، مسکن بادوام است: اگر به‌درستی حفظ شود، یک‌خانه را می‌توان برای چند دهه مورداستفاده قرار داد.

چهارم، مسکن گران است: برای خرید یک‌خانه، خانواده‌‌های معمولی باید مبلغ زیادی پول قرض بگیرند.

پنجم، هزینه‌های جابه‌جایی در آن نسبتاً بالا است: به‌طوری‌که علاوه بر هزینه قابل‌توجهی که در هزینه حمل‌ونقل برای آن وجود دارد، هزینه‌های دیگری را نیز شامل می‌‌شود.

ششم: ازلحاظ موقعیت و پیشینه قومی و گروهی، برخی افراد تمایل زیادی به جدایی قومی در زمینه مسکن دارند (UN habitat,2010:7).

معیارها و ویژگی‌های مسکن مناسب

• امنیت مالکیت: مسکنی که ساکنین آن فاقد امنیت تصدی باشند، مسکن مناسب قلمداد نمی‌شود. در این راستا باید حداقل تضمین‌های قانونی در برابر تخلیه اجباری و تهدیدها انجام پذیرد.
• دسترسی به خدمات، امکانات و زیرساخت‌ها: ساکنین باید به آب آشامیدنی سالم، بهداشت کافی، مراکز خدماتی و آموزشی، فضای سبز، امکانات اجتماعی و غیره دسترسی داشته باشند.
• مقرون‌به‌صرفه بودن: دسترسی به مسکن مناسب باید مقرون‌به‌صرفه باشد تا کلیۀ اقشار جامعه به آن دسترسی داشته باشند؛ دولت‌ها با ایجاد سیاست‌های حمایتی باید این امکان را فراهم سازند.
• قابل سکونت: مسکن مناسب باید امنیت ساکنین را در برابر شرایط جوی و همچنین تهدیدات محیط تضمین کند.
• موقعیت مکانی: مسکن مناسب باید به ‌دور از مناطق آلوده و ناسازگار باشد و به خدمات عمومی همچون حمل نقل عمومی، مراکز بهداشتی، آموزشی، فضای سبز و غیره دسترسی داشته باشد.
• رعایت ملاحظات فرهنگی: مسکن مناسب باید باارزش‌های فرهنگی ساکنین سازگار باشد (کمیساریای عالی اسکان بشر، 2014: 3)^؛ با توجه به معیارهای مسکن مناسب، ویژگی‌‌های چندبعدی مسکن در شکل 1 نشان داده‌شده است:

شکل شماره 2: نمایی از ویژگی چندبعدی مسکن

منبع: Acioly, C. 1994; 2003 به نقل از UN habitat,2010:13.

پنج جزء اصلی وابسته به یکدیگر که در هر بازار مسکن دخالت دارند عبارت‌اند از: زمین، زیرساخت‌ها، سرمایه، کار و مواد ساختمانی همراه با صنعت ساخت‌وساز، فن‌آوری و مؤسسات آن. در شکل 2 ویژگی‌‌های چندبعدی مسکن به‌عنوان ستون‌های شش‌ضلعی مشخص شد. این اجزاء توسط چهار گروه از نیروهای خارجی تشکیل و فعالیت می‌کنند که شامل چارچوب قانونی، نظارتی و نهادی است این چهار نیرو عبارت هستند از: سیاست‌‌ها، راهکارها، ابزارها (مانند قیمت‌گذاری) و اقدامات (مانند فعالیت‌ها، برنامه‌ها، معاملات و غیره). همچنین در شکل شماره 2، این نیروها در چهارگوشه از محیط هستند که باهم می‌توانند تأمین و دسترسی به زیرساخت‌ها، زمین، سرمایه، ساخت‌وساز، مصالح ساختمانی و کار را فراهم نمایند؛ که آن‌ها دانشی را که توسط تأمین‌کنندگان و مصرف‌کنندگان مسکن در یک بازار مشخص ارائه می‌شود را فراهم می‌نمایند (Acioly, C. 1994; 2003 به نقل از UN habitat,2010:13). به همین ترتیب، اهمیت چارچوب نهادی را نمی‌‌توان دست‌کم گرفت؛ زیرا تنظیم بی‌نظیر یا نامناسب این چهار نیرو، می‌تواند رشد و توسعه مسکن را مختل یا تحمیل کند (UN habitat, 2011: 14).

شاخص‌های مسکن

کمیت و کیفیت واحدهای مسکونی هر شهر نماد روشنی از وضعیت اقتصادی و اجتماعی آن شهر به‌حساب می‌‌آید و بیانگر بسیاری از واقعیت‌‌های جامعه است (پرهیز و همکاران، 1391:32)؛ و تحلیل مسائل کمی و کیفی مسکن از طریق ابزاری صورت می‌‌گیرد که به‌صورت متغیرهایی به نام شاخص‌‌های مسکن مطرح بوده و بیانگر ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی مسکن هستند. به کمک این شاخص‌‌ها می‌‌توان پارامترهای مؤثر در امر مسکن را شناخت و هرگونه برنامه‌‌ریزی و تصمیم‌‌گیری صحیح در خصوص مسکن را تسهیل نمود (مشکینی و همکاران،2-1397: 125). شاخص‌‌های مسکن از یک‌سو ابزار شناخت وضعیت مسکن در ابعاد مختلف فوق‌‌الذکر بوده و از سوی دیگر، ابزار کلیدی برای ترسیم چشم‌‌انداز آینده مسکن و برنامه‌‌ریزی آن هستند (مشکینی و خلیجی، 1395: 620). علی‌‌الاصول اهداف بررسی شاخص‌‌های مسکن می‌‌تواند در قالب موارد زیر دسته‌‌بندی گردد:

1- فراهم کردن چارچوب لازم برای سیاست‌‌گذاری و برنامه‌‌ریزی در مسکن و نظارت بر آن؛

2- شناخت و تبیین روابط حاکم بر ابعاد مختلف مسکن و ارزیابی نتایج حاصل از سیاست‌‌های مختلف؛

3- پایه‌‌گذاری روابط صحیح بین ابعاد مختلف مسکن که می‌‌تواند در جهت تدوین سیاست‌‌ها باشد؛

4- فراهم کردن ابزار تحلیلی مناسب برای سیاست‌‌گذاران و برنامه‌‌ریزان با شناخت کامل از تحولات و دگرگونی‌‌ها (عزیزی،1384: 26).

بررسی شاخص‌‌های کمی و کیفی مسکن یکی از شیوه‌‌های شناخت ویژگی‌‌های مسکن به شمار می‌‌رود که می‌‌توان به کمک آن پارامترهای مؤثر در امر مسکن را شناخت و هرگونه برنامه‌ریزی و تصمیم صحیح مسکن را تسهیل نمود (عابدینی و کریمی، 1394: 51). شاخص‌های مسکن ابزار مناسبی جهت سنجش معیارها و ضوابط سیاست‌‌های مسکن است؛ که به کمک این شاخص‌‌ها می‌‌توان تصویر درست و قابل‌فهمی را از شرایط مسکن به دست داد و پیشرفت‌‌ها و کم‌وکاستی‌ها را در تحقق اهداف بخش مسکن مشخص نمود (مشکینی و همکاران،2-1397: 125)؛ همچنین این شاخص‌‌ها به سیاست‌گذاران کلان بخش مسکن کمک می‌کنند تا تصویر روشن‌تری از شرایط مسکن درگذشته، حال و آینده به دست آورند و سیاست‌ها و راهبردهای مناسبی اتخاذ نمایند (یاراحمدی، عاشوری چهارده، 1391: 4). از سوی دیگر این شاخص‌‌ها ابزار مناسبی برای سنجش وضع موجود و میزان تحقق برنامه‌‌ها در طول اجرای آن‌‌ها و شفاف‌‌سازی در امر نظارت بر چگونگی اجرای سازمان‌‌های ذی‌‌ربط و عملکرد آنان خواهند بود (مشکینی و همکاران،3-1397: 95)؛ با استفاده از این شاخص‌‌ها می‌‌توان وضعیت حاکم بر نظام مسکن را ارزیابی نمود و مقیاس واقعیات و رخدادهایی که در این زمینه وجود دارند از نظر عینی بررسی نمود (ستار زاده، 1388: 60).