کتاب “ماتریس توسعه‌ی املاک و مستغلات”/ بررسی تجارب حرفه ای و موفق جهان در صنعت املاک و مستغلات

فهرست

 

پیشگفتار……………………………………………………………………………………………………………….. 21

درباره نویسندگان……………………………………………………………………………………………………. 27

تقدیر و تشکر…………………………………………………………………………………………………………. 30

بخش اول

فصل 1: مقدمه……………………………………………………………………………………………………………. 36

فصل 2: تعریف توسعه املاک و مستغلات………………………………………………………………………. 44

فصل 3: ماتریس توسعه املاک و مستغلات……………………………………………………………………. 51

فصل 4: بُعد سوم…………………………………………………………………………………………………………. 58

بخش دوم

فصل 5: آشنایی با مراحل توسعه املاک و مستغلات………………………………………………………… 64

فصل 6: تأمین زمین…………………………………………………………………………………………………….. 74

فصل 7: هماهنگی مجوزهای زمین……………………………………………………………………………….. 99

فصل8: توسعه‌ی زمین……………………………………………………………………………………………….. 142

فصل 9: توسعه‌ی ساختمان………………………………………………………………………………………… 179

فصل 10: عملیات ساخت و ساز…………………………………………………………………………………… 212

 

 

فهرست شکل‌ها

شکل 3.1. ماتریس توسعه‌ی املاک و مستغلات……………………………………………………………………… 52

شکل 3.2. مراحل توسعه: مراحل افقی و وظایف عمودی………………………………………………………….. 53

شکل 3.3. توسعه دهندگان در راستای ماتریس کار می‌کنند……………………………………………………… 55

شکل 3.4 متخصصین در راستای افقی ماتریس کار می‌کنند……………………………………………………… 56

شکل 4.1. بعد سوم: نوع محصول…………………………………………………………………………………………… 59

شکل 4.2. مکعب توسعه‌ی املاک و مستغلات………………………………………………………………………… 59

شکل 5.1 ماتریس توسعه املاک و مستغلات………………………………………………………………………….. 65

شکل 5.2. نمودار شماتیک…………………………………………………………………………………………………….. 68

شکل 5.3. نمودار جعبه ای…………………………………………………………………………………………………….. 69

شکل 5.4. نمودار وِن…………………………………………………………………………………………………………….. 70

شکل 5.5. نمودار دایره ای…………………………………………………………………………………………………….. 71

شکل 6.1. ماتریس توسعه املاک و مستغلات…………………………………………………………………………. 75

شکل6.2 نمودار شماتیک تأمین زمین…………………………………………………………………………………….. 76

شکل 6.3. نمودار جعبه‌ای تأمین زمین……………………………………………………………………………………. 77

شکل 6.4 نمودار وِن تأمین زمین……………………………………………………………………………………………. 78

شکل 6.5 نمودار دایره‌ای تأمین زمین…………………………………………………………………………………….. 79

شکل 6.6. معادله‌ی تأمین زمین…………………………………………………………………………………………….. 79

شکل 6.7. ساختمان‌های تاریخی……………………………………………………………………………………………. 88

شکل 6.8. عکس هوایی: منطقه‌ی مترو………………………………………………………………………………….. 89

شکل 6.9. عکس هوایی: سایت مزرعه کراون…………………………………………………………………………. 89

شکل 6.10 عکس هوایی: طرح مسکن بازنشستگان نیروهای مسلح………………………………………….. 91

شکل 6.11. منابع درآمد سالانه‌ی طرح مسکن بازنشستگان نیروهای مسلح……………………………….. 93

شکل 6.12 عکس هوایی دانشگاه واندربیلت……………………………………………………………………………. 94

شکل 6.13. عکس منطقه‌ی کیوانیس تریل…………………………………………………………………………….. 96

شکل 7.1. ماتریس توسعه‌ی املاک و مستغلات……………………………………………………………………. 100

شکل 7.2. نمودار شماتیک مرحله‌ی هماهنگی مجوزهای زمین………………………………………………. 101

شکل 7.3. نمودار جعبه‌ای مرحله‌ی هماهنگی مجوزهای زمین……………………………………………….. 102

شکل 7.4. نمودار ون هماهنگ کننده‌ی مجوزهای زمین……………………………………………………….. 103

شکل 7.5. نمودار دایره‌ای هماهنگ کننده‌ی مجوزهای زمین…………………………………………………. 103

شکل 7.6. معادله‌ی هماهنگی مجوزهای زمین……………………………………………………………………… 104

شکل 7.7 عکس سایت مزرعه‌ی کراون……………………………………………………………………………….. 117

شکل 7.8. طرح جامع کارشناسی بازنگری شده……………………………………………………………………… 121

شکل 7.9 نقشه مجاور مسکن بازنشستگان نیروهای مسلح…………………………………………………….. 124

شکل 7.10. سایت مسکن بازنشستگان نیروهای مسلح………………………………………………………….. 125

شکل 7.11. طرح جامع کارشناسی اصلی مسکن بازنشستگان نیروهای مسلح…………………………… 126

شکل 7.12. طرح جامع کارشناسی نهایی………………………………………………………………………………. 129

شکل 7.13 طرح جامع کارشناسی مفهومی پروژه‌ی پوتوماک یارد…………………………………………… 131

شکل 7.14 خلاصه طرح جامع کارشناسی بخش الکساندریا درخصوص پروژه‌ی پوتوماک یارد…… 132

شکل 15. شهرک‌های الکساندریا…………………………………………………………………………………………. 133

شکل 7.16. مسائل چالش برانگیز در الکساندریا…………………………………………………………………….. 134

شکل 7.17 خلاصه‌ی طرح جامع کارشناسی آرلینگتون برای پروژه‌ی پوتوماک یارد………………….. 135

شکل 7.18. شهرک آرلینگتون در پروژه‌ی پوتوماک یارد………………………………………………………… 135

شکل 7.19. بخش بخش شمالی پروژه‌ی پوتوماک یارد…………………………………………………………. 137

شکل 8.1. ماتریس توسعه‌ی املاک و مستغلات……………………………………………………………………. 143

شکل 8.2. نمودار شماتیک توسعه‌ی زمین…………………………………………………………………………….. 144

شکل 8.3. نمودار جعبه‌ای توسعه‌ی زمین……………………………………………………………………………… 145

شکل 8.4. نمودار ون توسعه‌ی زمین…………………………………………………………………………………….. 146

شکل 8.5. نمودار دایره‌ای توسعه‌ی زمین……………………………………………………………………………… 147

شکل 8.6. معادله‌ی توسعه‌ی زمین………………………………………………………………………………………. 149

شکل 8.7 عکس هوایی مزرعه‌ی کراون……………………………………………………………………………….. 160

شکل 8.8 طرح جامع کارشناسی کلی که بازنگری شده است………………………………………………….. 160

شکل 8.9. فاز اول طرح جامع کارشناسی کلی که بازنگری شده است……………………………………… 161

شکل 8.10. بهسازی‌های زیرساختی عمده……………………………………………………………………………. 162

شکل 8.11 سیستم جاده‌ای کلی………………………………………………………………………………………….. 164

شکل 8.12. فاز اول ساخت و ساز جاده…………………………………………………………………………………. 165

شکل 8.13. طرح جامع کارشناسی مفهومی پروژه‌ی پوتوماک یارد………………………………………….. 166

شکل 8.14. آماده سازی شافت مسیر فاضلابرو……………………………………………………………………… 167

شکل 8.15 نصب شافت مسیر فاضلابرو……………………………………………………………………………….. 168

شکل 8.16. ساخت مسیر فاضلابرو………………………………………………………………………………………. 169

شکل 8.17 فروش زمین الکساندریا………………………………………………………………………………………. 170

شکل 8.18. درجه بندی انبوه در آرلینگتون……………………………………………………………………………. 172

شکل 8.19. چالش‌های زیرساختی آرلینگتون………………………………………………………………………… 172

شکل 8.20. مشکلات آب معلق در آرلینگتون……………………………………………………………………….. 174

شکل 8.21. فروش شهرک‌های آرلینگتون در پروژه‌ی پوتوماک یارد……………………………………….. 175

شکل 9.1 ماتریس توسعه املاک و مستغلات……………………………………………………………………….. 180

شکل 9.2. نمودار شماتیک توسعه‌ی ساختمان……………………………………………………………………….. 181

شکل 9.3. نمودار جعبه‌ای توسعه‌ی زمین……………………………………………………………………………… 182

نمودار 9.4 نمودار ون توسعه‌ی ساختمان……………………………………………………………………………….. 182

شکل 9.5 نمودار دایره‌ای توسعه‌ی ساختمان…………………………………………………………………………. 184

شکل 9.6. معادله‌ی توسعه‌ی ساختمان…………………………………………………………………………………. 186

شکل 9.7. مرحله‌ی تأمین زمین مزرعه‌ی کراون…………………………………………………………………… 197

شکل 9.8. طرح جامع کارشناسی مفهومی مزرعه‌ی کراون که بازنگری شده است……………………. 197

شکل 9.9. زیرساخت فاز اول مزرعه‌ی کراون………………………………………………………………………… 198

شکل 9.10. فاز اول توسعه‌ی ساختمان مزرعه‌ی کراون…………………………………………………………. 198

شکل 9.11 تصویر طرح تأیید شده مرکز خرید مرکز شهر……………………………………………………….. 198

شکل 9.12 مرکز خرید مرکز شهر در واقعیت………………………………………………………………………… 199

شکل 9.13. نمای خیابان تکمیل شده‌ی مرکز شهر کراون……………………………………………………… 199

شکل 9.14. طراحی تأیید شده‌ی پروژه‌ی پوتوماک یارد 1 و 2………………………………………………… 201

شکل 9.15. تصویر مونتاژ پروژه‌ی پوتوماک یارد 1 و 2 در شهرک A……………………………………… 204

شکل 9.16. نمای بالای چرخش جرثقیل‌های ساختمانی………………………………………………………… 205

شکل 9.17. نمای کناری قراگیری جرثقیل ساختمانی…………………………………………………………….. 205

شکل 9.18. نقشه‌ی سایت…………………………………………………………………………………………………… 207

شکل 9.19. تصویر مرکز خرید بین المللی و گاراژ پارکینگ……………………………………………………. 208

شکل 10.1. ماتریس توسعه املاک و مستغلات…………………………………………………………………….. 213

شکل 10.2. نمودار شماتیک عملیات‌های ساخت و ساز………………………………………………………….. 214

شکل 10.3. نمودار جعبه‌ای عملیات‌های ساخت و ساز……………………………………………………………. 215

شکل 10.4. نمودار ون عملیات‌های ساخت و ساز………………………………………………………………….. 216

نمودار 10.5. نمودار دایره‌ای عملیات ساخت و ساز…………………………………………………………………. 218

شکل 10.6. معادله‌ی عملیات‌های ساخت و ساز…………………………………………………………………….. 218

شکل 10.7 برنامه جامع پروژه‌ی پوتوماک یارد………………………………………………………………………. 230

شکل 10.8. پروژه‌ی پوتوماک یارد 1 و 2……………………………………………………………………………… 231

شکل 10.9. شاخص رتبه بندی ارزش سرمایه گذاری برای پروژه‌ی پوتوماک یارد 1 و 2…………… 233

شکل 10.10. خیابان 1400 کِی…………………………………………………………………………………………… 235

شکل 10.11. تصویر رندر شده‌ی شماره 650 خیابان ماساچوست…………………………………………….. 237

شکل 10.12. تصاویر رندر شده‌ی شماره 650 خیابان ماساچوست……………………………………………. 238

 

ماتریس توسعه‌ی املاک و مستغلات

«متن جدید کتاب ماتریس توسعه املاک و مستغلات را می‌توان اولین پیشرفت معنادار در حوزه‌ای دانست که بنیان آن را سالها پیش جیمز گراسکامپ[1] نهاد. دن کولهپ در زمینه‌ی توسعه املاک و مستغلات سالها تجربه‌ی شخصی دارد. وی این تجربه را با دیدگاه هایی که از آموزش این مطالب به دانشجویان و متخصصان دانشگاه سن دیگو، دانشگاه جان هاپکینز و اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری[2] و انجمن ملی املاک صنعتی و اداری[3] کسب کرده است، ادغام نموده و تمام این مطالب را در قالب یک روش نظام مند تصمیم گیری در زمینه‌ی توسعه املاک و مستغلات ادغام کرده است. این روش نه تنها حوزه‌های بنیادی مانند مطالب مطرح شده در مدل گراسکامپ را پوشش می‌دهد، بلکه شاهد پوشش عوامل تأثیر گذار بر این فرآیند از جمله بازیکنان اصلی حاضر در این مدل، الزامات دستیابی به توسعه پایدارتر و مسئولانه تر و زمانبندی اقدامات عملی می‌باشد. در اینجا می‌توان فرآیند توسعه را از منظر این عوامل مطالعه نمود: کارهایی که مشارکت کنندگان در این فرآیند انجام می‌دهند، اطلاعاتی که برای تکمیل این فرآیند نیاز است و زمان تصمیم گیری از مرحله‌ی ایده گرفته تا زمان ارزشمند شدن املاک. پوشش این عوامل برای تمامی املاک و بازارها کار آسانی نیست. در همین زمینه، بسیاری از توسعه دهندگان به دانشگاهیان می‌گویند که شما نمی‌توانید این مطالب را آموزش دهید، اما دن کولهپ که تجربه منحصر به فرد خود را در هر دو بخش دانشگاهی و بخش خصوصی ترکیب کرده است، مدل جامع جدیدی را ارائه کرده که استاندارد جدیدی را بنیان گذاری می‌کند. وی مطالبی عالی را گردآوری کرده است که مفاهیم مربوط به ماتریس توسعه‌ی املاک و مستغلات را برای دانشجویان ارشد حوزه‌ی املاک و مستغلات ملموس تر می‌سازد. ماتریس توسعه‌ی املاک و مستغلات که برای دانشجویان سطح پیشرفته، دوره‌های آموزشی و متخصصین ماتریسی فوق العاده می‌باشد، به شدت از جانب من مورد تأیید می‌باشد».

– نورم میلر، دارای مدرک دکترا، ریاست شرکت ارنست هان[4] و استاد اقتصاد املاک و مستغلات، دانشگاه سن دیگو»

«این ماتریس، کل فرآیند توسعه را دربر می‌گیرد و آن را به مراحل مهمی تقسیم می‌کند. انجام وظایفی خاص در این مراحل برای کاهش ریسک توسعه حائز اهمیت است. این کتاب سالها تجربه توسعه را با سوابق آموزشی نویسندگان ادغام کرده است. ادغام تجربه‌ی عملی و سوابق آموزشی برای یک موفقیت کتابی در زمینه‌ی توسعه املاک و مستغلات بسیار مهم است، زیرا نادیده گرفتن هر یک از مراحل اصلی می‌تواند موفقیت کل پروژه‌ی توسعه را به خطر بیندازد. برای دانستن اینکه منابع خطرآفرین توسعه در زمان اجرای این ماتریس کدامند، حضور فردی نیاز است که سال‌ها تجربه در زمینه‌ی توسعه داشته باشد».

– جفری دی فیشر[5]، مقطع دکترا، ریاست مؤسسه هومر هویت[6]، استاد بازنشسته‌ی دانشگاه ایندیانا

«ماتریس توسعه املاک و مستغلات تمام موضوعات و مفاهیم پیچیده‌ی فرآیند توسعه املاک و مستغلات را به طرز ماهرانه‌ای در نقشه راه هدایتگر متخصصین حوزه‌ی املاک و مستغلات می‌گنجاند. دانیل و کیمبرلی با خلاقیت تمام از «مطالعات موردی» در دنیای واقعی برای تأیید مجدد مفاهیم و برانگیختن تفکر انتقادی در خواننده استفاده کرده‌اند و مباحث را به شیوه‌ای ارائه داده‌اند که فرآیند توسعه املاک را برای تمام خوانندگان شفاف می‌سازد. این کتاب برای متخصصین علاقمند به حوزه‌ی املاک و مستغلات، توسعه دهندگان باتجربه و متخصصان حوزه‌های میان رشته‌ای که هر یک نقش مهمی در فرآیند توسعه املاک و مستغلات ایفا می‌کنند، کتابی خواندنی و ارزشمند خواهد بود.»

– بابی زیلر، مدیر عامل شرکت توسعه بهداشت و درمان سیلوراستون[7]

«توسعه املاک و مستغلات معمولاً در اکثر برنامه‌های آموزشی املاک و مستغلات به عنوان کلاس/مرحله نهایی آموزش داده می‌شود. توسعه دربرگیرنده‌ی تمام جوانب حوزه‌ی املاک و مستغلات می‌شود، از جمله: مطالعات امکان سنجی بازار، راهبرد بازار، مطالعات زیست محیطی، حمل و نقل/دسترسی، مسائل حقوقی، تملک، تأمین اعتبار، تأییدیه‌ها و مجوزها، پیشرفتهای فیزیکی، لیزینگ، عملیات‌های اجرایی، فروش و نهایتاً واگذاری. به عنوان استادی که توسعه املاک و مستغلات را طی 30 سال گذشته آموزش داده ام، می‌توانم بگویم که درک و تسلط بر فرآیند پیچیده توسعه برای دانشجویان چالش برانگیز و دشوار است. پیدا کردن کتب درسی خوبی که حوزه هایی را پوشش می‌دهند که استاد در طول سال‌های تدریس خود به این نتیجه رسیده که مهمترین حوزه‌ها هستند، ممکن است چالش برانگیز باشد.

ماتریس توسعه املاک و مستغلات یک رویکرد «مدولار[8]» ( شکل گیری یک حجم یا سطح از قطعات و اجزاء که به دفعات تکرار می‌شوند تا ترکیبی بزرگتر را شکل دهند) منحصر به فرد درخصوص این فرآیند اتخاذ می‌کند و هر مرحله را به واحدهایی تقسیم می‌کند که بطور مستقل قابل فهم و عملیاتی هستند. این ماتریس به هریک از مشارکت کنندگان فرآیند توسعه اجازه می‌دهد بتوانند نقش خود را در فرآیند و ارزشی که این فرآیند می‌آفریند را درک کنند. یک توسعه دهنده مانند رهبر ارکستری است که می‌داند موسیقی باید چگونه باشد و چگونه باید هر نوازنده را به سمت اجرای هماهنگ سوق دهد تا نتیجه‌ی خوبی حاصل شود. همانطور که ممکن است یک رهبر ارکستر قادر نباشد تمام سازها را خود بنوازد، یک توسعه دهنده نیز نمی‌تواند تک تک وظایف طراحان زمین، معماران، مهندسان، سرمایه گذاران، پیمانکاران، پیمانکاران فرعی، وکلا، کارگزاران و کاربران که هر یک از آنها تخصص ویژه‌ای دارند را رهبری کند. توسعه دهنده باید بتواند هدف نهایی را برای تمام بازیگران دخیل در این فرآیند مجسم سازد و هدف نهایی را به آنها انتقال دهد و سپس تمام بازیگران را تحت نظارت قرار داده و آنها را برای رسیدن به این هدف هماهنگ نماید.

این کتاب فرآیند توسعه را به هفت مرحله تقسیم می‌کند که عبارتند از: تأمین زمین، هماهنگی مجوزهای زمین، توسعه زمین، توسعه ساختمان، عملیات ساخت و ساز، نوسازی ساختمان و بازسازی املاک. در ادامه این کتاب هشت وظیفه‌ای که لازم است برای تکمیل این فرآیند انجام شود را مطرح می‌کند: تملک، تأمین اعتبار، مطالعات بازار و راهبرد بازار، مطالعات زیست محیطی، تأییدیه‌ها و مجوزها، پیشرفتهای فیزیکی، حمل و نقل/دسترسی و فروش/ واگذاری. بنابراین، هر بازیگر حاضر در این فرآیند می‌تواند وظیفه و نقش خود را در این پازل بزرگ مشاهده کند و توسعه دهنده می‌تواند با سهولت بیشتری کل پروژه را مدیریت کرده و وظایف را هماهنگ کند.

به هر موضوع به کمک روش استاندارد صنعتي رسیدگی می‌شود. این روش هم اکنون توسط انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری[9] (توسعه دهندگان تجاري) و اعضای انجمن تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری (كارگزاران تجاري) در دوره هاي تخصصي خود استفاده مي شد و درنتیجه یکپارچگی، اصطلاحات علمی و رويكرد مناسب را ارائه می‌کنند. خاندان کولهپ توسعه دهنده، اپراتور و مدرس بوده‌اند ـ بنابراین ماهیت رویکرد آنها کاربردی است. توصیه می‌کنم مدرسان دوره‌های املاک و مستغلات و یا مدرسان دوره‌های توسعه حتماً این کتاب را مطالعه کنند، زیرا ممکن است تمام یا بخش هایی از این کتاب برای دوره هایی که تدریس می‌کنند مفید و سودمند باشد».

– گلن آر. مولر[10]، دکترا، استاد دانشگاه دنور، استاد دانشکده املاک و مستغلات و مدیریت ساخت و ساز برنز فلوریدا[11]، راهبرد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات – مدیر ارشد گروه بلک کریک[12] دنور

«دانشگاهیان همیشه سعی کرده‌اند توسعه املاك را در بستر املاك خاص تشریح کنند. دکتر کولهپ با تمرکز بر 7 مرحله مختلف توسعه املاک و 8 وظیفه‌ی خاص مرتبط با هر مرحله، این الگوواره را تغییر می‌دهد. هوشمندی نهفته در این چارچوب این است که از ویژگی‌های مختص نوع املاک گام را فراتر می‌نهد و به طور کامل کل فرآیند توسعه املاک را بدون در نظر گرفتن نوع ملک ترسیم می‌کند. دکتر کولهپ به طرز ماهرانه‌ای توسعه املاک را به عنوان مجموعه‌ای از فعالیتهای پیچیده و درهم تنیده توضیح می‌دهد و نشان می‌دهد که چگونه ماتریس توسعه می‌تواند به نظم و ترتیب دادن به فرآیند تفکر کمک کند. این ماتریس خواننده را ترغیب می‌کند تا منطقی و منظم و متناوب فکر کند، اما در عین حال درخصوص توسعه‌ی املاک تفکر خطی نداشته باشد.

– جف انگلستاد[13]، دکتری، عضو مؤسسه پادشاهی نقشه‌برداران دارای پروانه‌ی رسمی، عضو تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری، استاد دانشکده مدیریت املاک و مستغلات و مدیریت ساخت و ساز برنز، دانشگاه دنور، فلوریدا

ماتریس توسعه املاک و مستغلات ساده، واضح و روشنگر است. نویسندگان این فرآیند گیج کننده را به هفت مرحله قابل فهم تقسیم می‌کنند. مطالعه‌ی این کتاب خواندنی و غیرتخصصی برای همه شرکت کنندگان حاضر در فرآیند توسعه املاک و مستغلات ضروری است. وب سایت همراه این کتاب و گفتگوها و تحلیل‌های عمیق موجود در آن، مکمل این کتاب هستند.

نمونه‌های دنیای واقعی به وضوح نکات مدنظر نویسندگان را نشان می‌دهند. با تجربه‌ی بیش از 30 سال همکاری با نویسندگان ارشد، در بیشتر پروژه هایی که درخصوص متن این کتاب بحث کرده اند، شرکت کرده ام. این افراد همیشه در حال یادگیری و تجربه کردن بودند و مراحل و وظایف موجود در ماتریس را ترسیم می‌کردند.

من به طور خاص از بحث «امکان سنجی پروژه» و سه فرمان توسعه املاک و مستغلات لذت بردم».

– آرت فیلدز[14]، ریاست بازنشسته و مدیر عامل شرکت با مسئولیت محدود کرسنت ریسورسز[15]

«من افتخار همکاری با دن کولهب را در ارائه ماتریس توسعه اش در بازارهای مختلف آمریکا داشته ام. این مطالب با استقبال خوبی مواجه شدند، زیرا مجموعه‌ای از مراحل منطقی توسعه را تشریح می‌کنند و هر یک شامل وظایف کاملاً تعریف شده‌ای هستند. ماتریس کلی مشخص می‌کند که «ابهام» موجود درخصوص فرآیند توسعه چیست و صرف نظر از اینکه در چه سطحی از توسعه قرار داریم، می‌توانیم ورود و خروج این مراحل به فرآیند را مشاهده کنیم.

فارغ از اینکه چه سطحی از تجربه دارید یا در کدام نوع فرآیند توسعه حضور دارید، من به شما مطالعه‌ی مطالب دکتر کولهپ را به شدت توصیه می‌کنم»

– مارک وان آرک[16]، عضو تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری، انجمن مشاوران املاک تجاری و اداری[17]، مدرس ارشد – عضو تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری، مدیر  شرکت تجاری دنور/بولدر[18]

«این کتابی است که مربیان املاک و مستغلات/ توسعه شهری در سازمانهای حرفه‌ای و مؤسسات دانشگاهی برای مدت طولانی به آن نیاز دارند. ماتریس توسعه املاک و مستغلات نشان می‌دهد که برای موفقیت در این زمینه نیازی نیست که توسعه دهنده‌ی برتر بود و پروژه را از ابتدا (زمین توسعه نیافته) تا انتها (اجرای ساخت و ساز) تکمیل کند. با تسلط بر برخی وظایف در برخی از مراحل کلی این فرآیند می‌توان موفق بود. توسعه دهندگان املاک و مستغلات با ارائه و بحث در مورد تجارب دنیای واقعی که کسب کرده اند، همدلی می‌کنند. متخصصین وظیفه در بخشی از فرآیند توسعه—وکلا، تأمین کنندگان، برنامه ریزان شهری—بهتر می‌دانند که توسعه دهنده از آنها چه چیزی می‌خواهد. دانش آموزان جدید حوزه‌ی توسعه، می‌توانند دیدی کلی از آنچه از آنها در مشاغل آینده انتظار می‌رود داشته باشند. مطالعه‌ی این کتاب برای هر فردی که با محیط ساخت و ساز سرو کار دارد ضروری می‌باشد».

– مایکل ای. آنیکف[19]، دکترا، استاد (بازنشسته)، دانشگاه جان هاپکینز، دانشکده تجارت کری، برنامه املاک و مستغلات سنت جان ادوارد

  ماتریس توسعه املاک و مستغلات

این کتاب یک روش جدید در مورد تفکر، آموزش، یادگیری و اجرای توسعه املاک و مستغلات ارائه می‌دهد.

ماتریس توسعه املاک و مستغلات فرآیندی را در یک مدل دو بعدی شرح می‌دهد و هفت مرحله توسعه را نشان می‌دهد که محور افقی ماتریس را شکل می‌دهند و هشت مجموعه وظایف توسعه را ارائه می‌کند که محور عمودی ماتریس 56 سلولی را تشکیل می‌دهند. در هر سلول، پول خرج می‌شود و برای دستیابی به وظایف خاص و درنتیجه ایجاد (یا از بین بردن) ارزش ریسک هایی صورت می‌گیرد. این فرآیند جامع، کل چرخه عمر املاک و مستغلات را از آغاز «زمین سبز» تا مرحله‌ی «زمین قهوه ای» دربر می‌گیرد.

این کتاب توسط یک توسعه دهنده املاک و مستغلات و استاد دانشگاه نوشته شده است و مطالب ارائه شده مفهومی، عملی و غیرتخصصی است. تا حد امکان استفاده از اصطلاحات تخصصی (ژارگون[20]) به حداقل رسیده است، زیرا نویسندگان الگوی کاملاً جدیدی را برای توسعه املاک و مستغلات معرفی می‌کنند که هم از نظر علمی معتبر است و هم در عمل اجرا شده است.

مخاطب این کتاب مخاطب حرفه‌ای عام است که در فرایند توسعه شرکت می‌کند، اما به همان اندازه این کتاب برای استفاده به عنوان کتاب درسی در دوره‌های کارشناسی و کارشناسی ارشد رشته‌ی توسعه املاک و مستغلات ایده آل می‌باشد و کتاب مکمل عالی برای دوره‌های کسب و کار می‌باشد که به بحث در مورد امور مالی و سرمایه گذاری در املاک می‌پردازند. همچنین می‌توان از این کتاب به عنوان کتاب درسی برای دوره‌های حرفه ای، کارگاه‌های آموزشی یا سمینارهای توسعه املاک و مستغلات استفاده نمود. این کتاب با یک وب سایت تعاملی به آدرس http://realestatedevelopmentmatrix.com/ پشتیبانی می‌شود.

دانیل بی. کولهپ. رئیس شرکت با مسئولیت محدود گرانیت رود[21] است. وی مدرس ارشد سابق و رئیس پروژه‌ی دانشگاهی برنامه‌ی زیرساخت املاک و مستغلات در دانشکده بازرگانی جانس هاپکینز کری است. وی فعالیت خود را در حوزه‌ی املاک و مستغلات به عنوان استاد دانشکده در دانشگاه اوکلاهما و دانشگاه ایالتی پن[22] آغاز کرد و سپس قبل از بازگشت به دانشگاه، 30 سال را صرف سرمایه گذاری در حوزه‌ی املاک و مستغلات نمود. در سال 2007، مؤسسه هومر هویت، کولهپ را به عنوان كارشناس مؤسسه پذیرفت و در سال 2012، وی به عنوان عضو هیئت مدیره مؤسسه هومر هویت انتخاب شد. او ریاست گروه مشاوران املاک و مستغلات آمریکا را بر عهده دارد و همچنین عضو موسسه ارزیابی است و هم اکنون در هیئت تحریریه مجله املاک و مستغلات پایدار[23] مشغول خدمت است. کولهپ دارای مدرک دکترا در حوزه‌ی املاک و مستغلات و تجزیه و تحلیل برنامه ریزی شهری از دانشگاه ایالتی اوهایو است و مدرک کارشناسی ارشد و کارشناسی ام بی‌ای ا دانشگاه ایالتی پنسیلوانیا دارد.

کیمبرلی جی. کولهپ، شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات مورگان استنلی[24] و دارنده‌ی مدرک آزمون LEED AP BD+C می‌باشد و در حال حاضر رئیس همکاری توسعه منطقه میانه اقیانوس اطلس شرکت کیمکو رییلتی[25] در بالتیمور ایالت مریلند است. وی قبل از پیوستن به شرکت کیمکو، مدیر ارشد شرکت با مسئولیت محدود نستوود[26] بود، شرکت مشاوره‌ای که بر روی تولید پیش فاکتورهای مالی، تحقیقات بازار و دوره‌های آموزشی برای تیم‌ها و سازمان‌های توسعه املاک و مستغلات تمرکز کرده است. کیمبرلی همچنین با مؤسسه‌ی املاک اداری بروکفیلد[27] و صندوق سرمایه گذاری فدرال رییلیتی در سمت‌های مدیریت املاک و مدیریت دارایی‌ها همکاری داشته است. کیمبرلی دارای مدرک کارشناسی ارشد در رشته‌ی املاک و مستغلات و زیرساخت‌ها از دانشگاه جان هاپکینز و لیسانس هنر در رشته‌ی انسان شناسی از دانشگاه اوهایو است.

 

پیشگفتار

هدف

هدف از نگارش این کتاب، تعریف فرآیند توسعه املاک و مستغلات[28] از منظر مدل دو بعدی به نام ماتریس توسعه املاک و مستغلات[29] است. فرآیند توسعه املاک و مستغلات چندین دهه و شاید قرنهاست که مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. در حالی که همه فکر می‌کنند می‌دانند که این فرآیند چیست، اما به نظر می‌رسد در این خصوص اتفاق نظری وجود نداشته باشد. این عدم اتفاق نظر به طور خاص زمانی مشکل آفرین است که فرد می‌خواهد حمایت جامعه را در خصوص یك پروژه پیشنهادی جلب کند، برای سرمایه گذاری بالقوه، سرمایه جمع آوری کند یا مبحث توسعه املاكججوجمستغلات را به دانشجویانی تدریس کند که هر یک رشته‌های متفاوتی خوانده‌اند.

فرآیند توسعه املاک و مستغلات به خوبی تعریف نشده است و از اینرو، ریسک‌های ادراک شده[30] درخصوص توسعه ممکن است به نظر بیش از حد اثرگذار تلقی شده یا حتی به راحتی نادیده گرفته شوند. هدف از نگارش این کتاب، تعریف فرآیند توسعه املاک و مستغلات با اصطلاحاتی منسجم و یکدست است که می‌توان از آنها برای مشخص کردن نقش‌ها و انتظارات افراد دخیل در فرآیند توسعه و همچنین مشخص کردن و توصیف هزینه‌ها و مزایای اجتماعی توسعه املاک و مستغلات استفاده نمود. ریسک موجود درخصوص توسعه املاک و مستغلات اینگونه توصیف می‌شود: ناتوانی در انجام موفقیت آمیز وظایف خاصی که در این فرآیند تعریف شده‌اند.

بررسی اجمالی

این کتاب، توسعه املاک و مستغلات را به صورت بسیار گسترده توصیف کرده و تمام تلاشهای مربوط به افزودن ارزش اقتصادی به املاک و مستغلات را دربر می‌گیرد. این فرآیند جامع، کل چرخه‌ی عمر املاک و مستغلات را از مرحله‌ی «زمین سبز» تا مرحله‌ی «زمین قهوه ای» در نظر می‌گیرد. تکمیل این فرآیند ممکن است چندین دهه یا چندین قرن زمان نیاز داشته باشد و این فرآیند بارها و بارها تکرار می‌شود. موضوع کلی کتاب این است که در هر مرحله از فرآیند توسعه املاک و مستغلات، ارزش اقتصادی با انجام موفقیت آمیز وظایف خاصی افزوده می‌شود که به مهارت‌های ویژه‌ای نیاز دارند. عدم انجام این وظایف موجب از بین رفتن ارزش اقتصادی خواهد شد. این شکست‌ها ریسک هایی هستند که توسعه دهندگان املاک و مستغلات در این فرآیند متحمل می‌شوند.

مخاطب هدف

این کتاب توسط توسعه دهندگان املاک و مستغلات نگاشته شده است و مخاطب آن مخاطبان حرفه‌ای هستند که در فرآیند توسعه شرکت می‌کنند.این گروه شامل اعضای تیم توسعه از چندین رشته مختلف و با سوابق حرفه‌ای مختلف و همچنین رهبران مدنی و مقامات دولتی می‌شود که مسیر آینده جوامع خود را رهبری می‌کنند. این کتاب همچنین برای دانشجویانی مناسب است که در سمینارها و کارگاههای حرفه‌ای شرکت کرده و در کلاسهای کارشناسی و کارشناسی ارشد حوزه‌ی توسعه املاک مشغول به تحصیل هستند. توسعه املاک و مستغلات فرآیندی چندرشته‌ای است که بطور رسمی در دانشکده‌های تجارت، معماری، مهندسی و علوم سیاسی تدریس می‌شود. مطالعه‌ی این کتاب برای دانشجویان کارشناسی، کارشناسی ارشد و دانشجویان حرفه‌ای علاقه مند به فرآیند توسعه املاک و مستغلات مناسب خواهد بود. مطالب کتاب مفهومی، عملی و غیرتخصصی هستند. استفاده از اصطلاحات تخصصی (ژارگون) تا حد ممکن به حداقل رسیده است. وب سایت همراه این کتاب یعنی http://realestatedevelopmentmatrix.com، حاوی مباحث تخصصی است و مهارت‌های ویژه‌ای را که در توسعه املاک و مستغلات به کار برده می‌شوند را تشریح می‌کند.

دیدگاه‌های نویسندگان

نویسندگان این کتاب نسلی از دیدگاه‌های متفاوت را به ماتریس توسعه املاک و مستغلات ارائه می‌کنند. دن و کیمبرلی مراحل و وظایف توسعه را از منظرهای مختلف از جمله تاریخ، فرهنگ، تجربیات و جنبش‌های سیاسی ارائه می‌کنند. دن سعی دارد فرآیند توسعه املاک و مستغلات را که طی 40 سال گذشته تجربه کرده است، توضیح دهد، در حالی که کیمبرلی سعی می‌کند فرآیند توسعه املاک و مستغلات را که در طی 8 سال گذشته تجربه کرده است، درک کند و این انتظارات آینده او را شکل می‌دهند.

این اثر براساس «سمینار سرمایه گذاری زمین» جیمز گراسكامپ است كه در سال 1973 در دانشگاه ایالتی اوهایو ارائه كرد و در آن زمان دن دانشجو بود. گراسکامپ چهار مرحله اول فرآیند توسعه املاک و مستغلات را در زمینه توسعه زمین مسکونی تشریح کرد. گراسكامپ با قلب دن صحبت كرد. دن سه مرحله‌ی آخر فرآیند را اضافه کرد و بستر این فرآیند را گسترش داد تا دربرگیرنده‌ی سایر انواع املاک و مستغلات نیز شود. هرگونه سوء استفاده از کار یا اهداف گراسکامپ صرفاً مسئولیت دن است.

کیمبرلی مسئولیت حفظ مطالعات موردی و مثال هایی را برعهده داشته است که بر موضوعات و مفاهیم مورد بحث تمرکز کرده و به آنها مرتبط بوده‌اند. او با گفتن «داستان خوب، مثال بد» خوانندگان را از غرق شدن در دنیای جزئیات که تمایل دن می‌باشد محافظت کرده است.

هر دو نویسنده در مراحل مختلف توسعه املاک و مستغلات نقش‌ها و مسئولیت‌های متعددی برعهده داشته‌اند.

وب سایت همراه این کتاب عبارت است از http://realestatedevelopmentmatrix.com

این وب سایت جزئیات بیشتری را ارائه می‌کند و گسترده تر از کتاب پیش رو می‌باشد. مطالعات موردی و مثال هایی که در کتاب ارائه شده است با اطلاعات بیشتر موجود در وب سایت مرتبط می‌باشند. هرگونه ارجاع به یک مطالعه‌ی موردی یا مثال موردی با نماد @REDM نشان داده شده است. این نماد با یک نکته‌ی پایانی همراه است که یک آدرس اینترنتی[31] برای مشاهده‌ی مطالب مربوطه ارائه می‌دهد. همچنین یک برگه (به عبارتی آدرس‌های اینترنتی کتاب) در وب سایت وجود دارد که لیستی از آدرس‌های ذکر شده در هر فصل کتاب را به ترتیبی که در کتاب ظاهر شده‌اند ارائه می‌کند. همچنین یک برگه در وب سایت وجود دارد (مثال ها) که آدرس اینترنتی را برای هر مطالعه و مثال موردی را بر اساس مرحله و وظیفه فهرست می‌کند. می‌توانید با استفاده از فرآیند فیلترینگ که مرحله، وظیفه و عنوان را مشخص می‌کند، به مطالب وب سایت دسترسی داشته باشید.

این وب سایت همچنین برگه‌ی دیگری به نام مهارت‌های خاص[32] دارد که مهارت‌های تخصصی مختلفی را فهرست می‌کند که در وب سایت ارائه می‌شوند. مهارتهای ویژه شامل روشهای سنجش ارزش و همچنین تکنیکهای تصمیم گیری می‌شود که برای تکمیل موفقیت آمیز فرآیند توسعه املاک و مستغلات مورد نیاز هستند.

انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری و سازمان اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری

این کتاب بیانگر مجموعه‌ای از دوره‌های آنلاین است که توسط نویسندگان برای دو سازمان بزرگ حرفه‌ای نوشته شده است: انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری: یک سازمان توسعه املاک و مستغلات تجاری و موسسه اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری. دوره‌های انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری از لحاظ ماهیت مقدماتی بودند و از مطالعات موردی استفاده می‌کردند، در حالی که دوره‌های اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری با جزئیات بیشتر ارائه شده و بر مثال‌های تخصصی تمرکز داشتند. این رویکردهای متفاوت در سازماندهی کتاب منعکس شده‌اند. قسمت اول از تصاویر گرافیکی برای توضیح فرآیند توسعه املاک و مستغلات و ماتریس توسعه املاک استفاده می‌کند. بخش دوم هفت مرحله فرآیند توسعه املاک و مستغلات را با استفاده از مطالعات موردی توصیف می‌کند و بخش سوم بر هشت وظیفه‌ی حوزه‌ی توسعه با استفاده از مثال‌های خاص برای بهتر نشان دادن هر وظیفه تمرکز می‌کند.

مطالب ارائه شده در این کتاب به دانشجویان حرفه‌ای در دوره‌های آنلاین و همچنین به دانشجویان کارگاه‌های زنده و حضوری ارائه شده‌اند. نظرات دانشجویان به طور چشمگیری ارائه‌ی این مطالب را بهبود بخشید و به روشن شدن بسیاری از ابهامات مربوط به فرآیند توسعه املاک و مستغلات کمک کرده است. یک برگه در وب سایت وجود دارد با عنوان سؤالات متداول که به بسیاری از سؤالات مطرح شده توسط این دانشجویان حرفه‌ای پاسخ می‌دهد.

نحوه استفاده از این کتاب

خوانندگانی که به دنبال اطلاعات غیرتخصصی هستند می‌توانند از این کتاب به صورت چاپی یا نسخه‌ی الکترونیکی استفاده کنند. با این حال، خوانندگانی که به دنبال بحث‌های مفصل تر، مطالعات یا مثال‌های موردی هستند، تشویق می‌شوند تا به لینک‌های موجود در وب سایت همراه این کتاب سری بزنند. برای کسب اطلاعات دقیق تر، نسخه چاپی کتاب باید همراه با وب سایت مطالعه شود، بنابراین خوانندگان به برگه‌ی آدرس اینترنتی دسترسی دارند که لینک‌های مربوط به مطالعات و نمونه‌های موردی را در اختیار آنها قرار می‌دهد.

مدرسانی که از این کتاب در کلاس درس استفاده می‌کنند، می‌توانند از مطالعات و نمونه‌های موردی به عنوان موضوعاتی برای بحث استفاده کنند. از آنجا که تمام این مطالب مربوط به معاملات، پروژه‌ها و تحولات واقعی می‌باشند، سؤال‌های مربوط به بحث عبارتند از: «توسعه دهندگان تلاش می‌کردند چه کاری انجام دهند؟» «آیا آنها تجزیه و تحلیل را به درستی انجام داده اند؟»؛ «چگونه می‌توان این وظیفه یا مشکل مربوط به توسعه را بهتر حل کرد؟» خوانندگان کنجکاو به راحتی می‌توانند مشخص کنند که چگونه این معامله، توسعه یا مشکل در واقع پدیدار شده است!

نکات مهم

امیدوارم خوانندگان برخی از ایده‌های زیر را درباره فرآیند توسعه املاک و مستغلات به خاطر بسپارند:

• توسعه املاک و مستغلات یک تلاش چندرشته‌ای است. از آنجا که استعدادها، تخصصها و مهارتهای مختلف زیادی وجود دارد، هیچ حرفه واحدی مالک و صاحب این فرآیند نیست.
• توسعه املاک و مستغلات ماهیتی ساده اما بسیار پیچیده دارد. تعامل نهادهای دولتی و بنگاه‌های اقتصادی، هنر و علم ساخت و ساز ساختمان و رقابت بین مستاجرین و مالکان در بازار املاک و مستغلات، فرآیند توسعه املاک و مستغلات را بی نهایت پیچیده می‌کند.
• توسعه املاک و مستغلات از لحاظ عقلی تحریک کننده و بیش از حد جالب می‌باشد. محدودیت‌های پویا، ضعیف و نامشخص، پیچیدگی هایی را ارائه می‌کند که قابل حل کردن نیستند، بلکه باید از آن استقبال شود.
• توسعه املاک و مستغلات یک فعالیت محلی است، به جز زمانی که این چنین نیست. جهانی سازی بازارهای اقتصادی و تمایل به مقررات مربوط به استفاده از زمین‌های فدرال، سازندگان املاک را وادار به اتخاذ یک جهان بینی بسیار گسترده تر می‌کند.
• توسعه املاک و مستغلات یک فرآیند عمومی است که در آن منافع عمومی و منافع شخصی از نظر ارزش ها، دیدگاه‌ها و ترس‌های جامعه ما ارزیابی می‌شوند. املاک و مستغلات به طور واضح به هر دو بخش دولتی و خصوصی تعلق دارد، بنابراین توسعه آن باید به شکلی بسیار باز و شفاف مورد بحث و گفتگو قرار گیرد.
• درنهایت، توسعه املاک و مستغلات به دلیل عواقب طولانی مدت کلیه‌ی تصمیمات و اقدامات بسیار روشنگر است. توسعه املاک و مستغلات الگوهای استفاده از زمین، الزامات مالی و تعامل اجتماعی را برای چندین نسل تعیین می‌کند. برای پیش بینی آینده در این فرآیند پیچیده، به یک نظر محتاطانه و احترام آمیز نیاز است.

ماتریس توسعه املاک و مستغلات پایه و اساس درک فرآیند توسعه املاک و مستغلات است. این بحث باید گسترش یابد و جهانی تر شده و کمتر به ایالات متحده وابسته باشد تا پایداری بیشتر از یک وظیفه‌ی زیست محیطی پذیرفته شود، ابزارهای تخصصی بیشتر برای تجزیه و تحلیل تشریح شوند و تأثیراتی که انقلاب ارتباطات الکترونیکی در محیط داخلی کشورمان داشته است به بحث گذاشته شود. برای ترویج این بحث‌ها از وب سایت همراه این کتاب به عنوان پلتفورم استفاده خواهد شد.

دانیل بی. کولهپ

کیمبرلی کی. کولهپ

 

درباره نویسندگان

دانیل بی. کولهپ، مقطع دکترا، مدرس ارشد آموزش املاک و مستغلات و زیرساخت

دانیل بی. کولهپ مدرس ارشد دانشکده بازرگانی جان هاپکینز کری و رئیس شرکت با مسئولیت محدود گرانیت رود می‌باشد که شرکتی در حوزه‌ی توسعه املاک و مستغلات می‌باشد. وی فعالیت خود را در املاک و مستغلات به عنوان استاد کالج در دانشگاه اوکلاهما و دانشگاه ایالتی پن آغاز کرد. وی 30 سال بعنوان سرمایه گذار و توسعه دهنده در حوزه املاک و مستغلات فعالیت کرد. وی از هشت سال قبل و پس از بازنشستگی، رئیس بخش تجاری شرکت با مسئولیت محدود کرسنت رسورز می‌باشد.

دکتر کولهپ در دانشکده تجارت جان هاپکینز کری به عنوان ریاست برنامه‌های دانشگاهی کارشناسی ارشد حوزه‌ی املاک و مستغلات و زیرساخت خدمت کرده است و مسئولیت دوره‌های توسعه‌ی املاک و مستغلات، سرمایه گذاری و مدل سازی را بر عهده داشته است. وی به تازگی دو دوره آنلاین را در زمینه توسعه املاک و مستغلات برای انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری و هشت دوره آنلاین برای موسسه اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری به پایان رسانده است.

در شرکت کرسنت ریسورسز، دکتر کولهپ مسئول 18 پروژه‌ی مهم تجاری در هفت ایالت بود که شامل پروژه‌های  کاربری ترکیبی، اداری، انبار/توزیع و پروژه‌های خرده فروشی و همچنین 28 پروژه‌ی توسعه‌ی عالی در فلوریدا و جنوب جورجیا بود.

پس از تدریس در دانشگاه اوکلاهوما و دانشگاه ایالتی پنسیلوانیا، دکتر کولهپ در سال 1979 دانشگاه را ترک کرد تا در شهر اوکلاهما به حرفه‌ی توسعه دهندگی بپردازد. در سال 1984، وی برای وارد شدن به کسب و کار مشاور سرمایه گذاری املاک و مستغلات به ایالت واشنگتن نقل مکان کرد و در سال 1991، شرکت خود را به شرکت یو اف سی‌اند جی[33] مستقر در بالتیمور فروخت. شرکت او مسئولیت کلیه فعالیت‌های توسعه و سرمایه گذاری را برای یک پورتفوی املاک و مستغلات 1.5 میلیارد دلاری بر عهده داشت. در سال 1992، دکتر کولهپ مؤسسه‌ی مشاوران املاک کولهپ را راه اندازی کرد که در زمینه ارزیابی و مدیریت پورتفوی املاک و مستغلات برای مراجعین رسمی سازمانی و دولتی تخصص داشتند.

در سال 2001، او به شرکت کرسنت ریسورسز پیوست تا پروژه‌ی پوتوماک یارد[34]، یک پروژه 300 هکتاری شهری با کاربری ترکیبی در شمال غربی ویرجینیا را توسعه بخشد. در طی پروژه‌ی توسعه‌ی پوتوماک یارد، دکتر کولهپ به همراه تیمش جایزه‌ی بهترین معامله‌ی سال ویرجینیا شمالی را از انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری (2001) دریافت کردند و برای پروژه فناوری حفاری بدون ترانشه سال (2003) و ریاست اتاق بازرگانی آرلینگتون (2003)، بهترین لیزینگ اداره‌ی کل خدمات عمومی مجله‌ی کسب و کار واشنگتن جوایزی را کسب کردند. در سال 2007، پروژه‌های پوتوماک یارد 1 و 2، پروژه‌ی اداری برج دوقلو با مساحت 654،000 فوت مربع در داخل پوتوماک یارد، جایزه‌ی «بهترین پروژه تجاری» و «بهترین ساختمان بلندمرتبه» را به ترتیب از جانب شبکه ساخت و ساز پایدار ویرجینیا و انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری ویرجینیا شمالی برای دکتر کولهپ و تیمش با ارمغان آورد.

در سال 2007، مؤسسه هومر هویت، دکتر کولهپ را به عنوان کارشناس شرکت انتخاب کرد و در سال 2012 وی به عنوان عضو هیئت مدیره مؤسسه‌ی هومر هویت انتخاب شد. او مدیر ارشد گروه مشاوران املاک و مستغلات آمریکا است و همچنین عضو موسسه ارزیابی است و هم اکنون در هیئت تحریریه مجله‌ی املاک و مستغلات پایدار فعالیت می‌کند.

در سال 2017، انجمن املاک و مستغلات آمریکا به دکتر کولهپ جایزه‌ی پژوهشگر برتر را به عنوان متخصص حوزه‌ی املاک و مستغلات ارائه کرد که به طور چشمگیری در غنی سازی گستره‌ی دانش املاک و مستغلات نقش داشته است و بسیار مورد توجه محققان دانشگاهی قرار گرفته است و متخصصین زیادی به کار وی ارجاع داده‌اند و از کار وی در این حوزه استفاده کرده‌اند.

دکتر کولهپ مدرک دکترای خود را از دانشگاه ایالتی اوهایو و مدرک کارشناسی ارشد و کارشناسی خود را از دانشگاه ایالت پنسیلوانیا دریافت کرده است.

کیمبرلی کولهپ، مؤسسه سرمایه گذاری املاک و مستغلات مورگان استنلی، دارای مدرک آزمون LEED AP BD+C

کیمبرلی کولهپ، رئیس توسعه‌ی منطقه آتلانتیک میانی شرکت کیمکو رییلتی است. کیمکو رییلتی یکی از بزرگترین مالکان و بازیگردانان مراکز خرید سرباز در آمریکای شمالی است که در بازار بورس نیویورک با نماد KIM فعالیت تجاری انجام می‌دهد. او همچنین در تیم مدیریت دارایی و تملک و واگذاری شرکت کیمکو بالتیمور ایالت مریلند کار کرده است. قبل از پیوستن به شرکت کیمکو، خانم کولهپ مدیر ارشد شرکت با مسئولیت محدود نستوود بود. این شرکت، شرکت مشاوری بود که بر روی تولید پیش فاکتورهای مالی، تحقیقات بازار و دوره‌های توسعه برای تیم‌ها و سازمان‌های توسعه املاک و مستغلات تمرکز کرده بود. خانم کولهپ نیز در سمت‌های مدیریت املاک و مدیریت دارایی با شرکت‌های املاک و مستغلات بروکفیلد و صندوق سرمایه گذاری فدرال رییلتی همکاری داشته است. خانم کولهپ عضو تأیید حرفه‌ای در شورای ساختمان سبز ایالات متحده است و مدرک آزمون LEED AP BD + C را در سال 2014 کسب کرد.

خانم کولهپ مدرک کارشناسی ارشد در رشته‌ی املاک و مستغلات و زیرساخت از دانشگاه جان هاپکینز و مدرک کارشناسی هنر در انسان شناسی از دانشگاه اوهایو دارد.

 

تقدیر و تشکر

مؤلفین در اینجا قدردانی و تشکر خود را از افراد بیشماری که در نگارش این کتاب به آنها یاری رساندند ابراز می‌دارند.

تقدیر از منظر حوزه‌ی تاریخی

در حالی که این مفهوم (فرآیند توسعه املاک و مستغلات) ابتدا توسط استاد دانشگاه جیمز گراسکامپ در سمینار توسعه زمین در سال 1973 در دانشگاه ویسکانسین ارائه و معرفی شد، ایده‌های وی گسترش داده شد تا مفهوم ارزش آفرینی ارائه شده توسط استاد رونالد ال راستر[35] از دانشگاه ایالتی اوهایو نیز در آن گنجانده شود. میراث آنها، پایه و اساس این کتاب را تشکیل می‌دهد.

تقدیر حرفه ای

دو توسعه دهنده حرفه‌ای به نام‌های آرتور فیلدز[36] و بابی زیلر[37] تأثیرات قابل توجهی بر نگارنده‌ی این کتاب یعنی دانیل داشتند. به مدت 40 سال، آرتور دبلیو فیلدز با تعیین اینکه کجا و چه زمانی ارزش دارایی در فرآیند افزایش می‌یابد، با موفقیت رویکردی منظم و تعصبی را برای توسعه املاک ارائه نمود. وی در طول دوران حرفه‌ای خود، در تمام مراحل فرآیند توسعه املاک و مستغلات شرکت کرده است و دستاوردهای وی تاریخی هستند. آرتور و دانیل اولین قرارداد خود را بیش از 30 سال پیش در نشویل امضا کردند و از آن زمان تاکنون ده‌ها پروژه‌ی توسعه را با یاری یکدیگر انجام داده‌اند.

رابرت اچ. «بابی» زیلر دست راست دانیل در پروژه‌های توسعه‌ی دارای کاربری ترکیبی بوده است. بابی که در رشته مهندسی و مدیریت ساخت و ساز تحصیلات خود را به پایان رسانده بود، در امور سیاسی و اجتماعی نیز تخصص یافت. تخصص وی در مرحله‌ی هماهنگی مجوزهای زمین وی را در گرفتن مجوزها و تأییدیه‌ها برای توسعه دهندگان زمین به فردی بسیار مؤثر و کارآمد تبدیل نمود.

آرتور، بابی و دانیل درباره فرآیند بازار، راهبرد ها، تاکتیک‌ها و رویدادهای جهانی تا حد زیادی بحث کرده‌اند. با این حال، آنها همیشه در مورد اهمیت تعیین چگونگی و زمان ایجاد ارزش اقتصادی در فرآیند توسعه املاک و مستغلات توافق داشتند. آرتور و بابی الگوی توسعه دهندگان املاک و مستغلات بودند. آنها نه تنها کاری که باید انجام می‌شد را انجام می‌دادند، بلکه نحوه انجام این کار را نیز می‌دانستند.

تقدیر علمی

پروفسور مایکل آنیکف (دانشگاه جان هاپکینز) پشتیبان اولیه‌ی ماتریس توسعه املاک و مستغلات بود و وی در نگارش این کتاب بسیار حامی و مایه‌ی دلگرمی بوده است.

اساتید دانشگاه جف فیشر[38] و نورم میلر[39] (به ترتیب دانشگاه ایندیانا و دانشگاه سن دیگو) در نگارش این کتاب بسیار به نویسندگان کمک کرده اند، زیرا ما را ترغیب کردند که این کتاب را بنگاریم. جف ابتدا ما را تشویق کرد که وب سایت توسعه را طراحی کنیم و نورم تأكید كرد كه ساختمان سبز و توسعه پایدار بخشهای اساسی فرآیند توسعه هستند.

اساتید دانشگاه وین آرچر[40] و جاش هریس[41] (به ترتیب از دانشگاه فلوریدا و دانشگاه فلوریدا مرکزی) نقش مهمی در ارتقای مزایای نگارش این کتاب داشتند.

انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری و موسسه اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری

جیمز تولیور[42] به عنوان مدیر آموزشی انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری، نگارش این کتاب را به واقعیت تبدیل کرد. جیمز نویسندگان این کتاب را متقاعد کرد که دو دوره آنلاین ملزومات فرآیند توسعه و اصول پیشرفته‌ی توسعه را تدوین کرده و سپس اهداف، تاریخ‌ها و مشوق‌های مالی را برای اطمینان از تکمیل شدن این دو دوره تعیین نمایند. هنگامی که جیمز بازنشسته شد، بارب دیوید پرناروسکیس[43] ریاست آموزش این شرکت را به عهده گرفت و به نویسندگان کمک کرد تا این دوره‌ها را ترتیب داده و تکمیل نمایند و برای نویسندگان این فرصت را فراهم کرد که شخصاً در این دوره‌های آنلاین تدریس کنند.

والت کلمنتس[44]، مدیر اجرایی موسسه اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری می‌خواست در برنامه انتصاب اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری یک مسیر توسعه ایجاد کند و از نویسندگان خواست تا با تیم وی به سرپرستی آندره آ چینج[45] همکاری کنند تا مجموعه‌ای از دوره‌های آنلاین را با محوریت وظایف توسعه طراحی کرده و همچنین دو کارگاه زنده را ترتیب دهند که بر مراحل فرآیند توسعه املاک و مستغلات تمرکز داشته باشند. در حالی که این دوره‌ها حول محور ماتریس توسعه املاک و مستغلات تدوین شده بودند، ایده‌ی این دوره‌ها از سوی جف انگلستاد، دکترا و عضو تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری و مارک وان آرک عضو تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری مطرح شد. جف و مارک به تدوین دوره‌ها کمک کردند و در این دوره‌ها تدریس نیز داشتند.

همکاری با انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری و انجمن اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری به نویسندگان کمک کرد تا ماتریس توسعه املاک را تدوین کرده و مطالعات و مثال‌های موردی را به صورت دقیق ارائه کنند. نویسندگان متقاعد شدند که دوره‌های آنلاین، آینده‌ی آموزش حرفه‌ای هستند، به ویژه اگر همزمان با کارگاه‌های زنده اجرا شوند.

انتشارات راوتلج[46]

در حالی که نویسندگان در حال تکمیل دوره‌های انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری و انجمن اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری بودند، اد نیدل[47]، سردبیر بخش ساخت و ساز و املاک و مستغلات انتشارات راوتلج، با نویسندگان درخصوص نگارش این کتاب به بحث و تبادل نظر پرداخت. در حالی که نویسندگان بر مخاطبان حرفه‌ای محدود تمرکز کرده بودند، اِد ادعا کرد که یک کتاب درسی باید برای مخاطبان گسترده تری تمرکز کند که شامل دانشجویان کارشناسی و کارشناسی ارشد و همچنین متخصصان املاک و مستغلات در تمام زمینه‌های توسعه می‌شود. اِد فردی قانع کننده بود. اِد به نویسندگان از طریق فرآیند بررسی راوتلج کمک کرد و نقاط عطفی را برای تکمیل نگارش متن کتاب و انتشار نهایی آن تعیین کرد. کاترین هولدسورث[48]، دستیار سردبیر در انتشارات راوتلج نیز در تهیه نسخه دست نویس این کتاب برای انتشار بسیار کمک کرده است. اِد و کاترین منابع ارزشمندی برای نویسندگان بوده‌اند.

تیم نگارش

سی سال پیش، دکتر جیین مگی، رساله‌ی خود را در مورد فرآیند نگارش در یک محیط کسب و کار نوشت. در تحقیقات وی این نتیجه گرفته شد که نگارش یک فعالیت اجتماعی است، به ویژه هنگامی که در یک بستر کسب و کار انجام شود. استاد بازنشسته مگی پس از کار در حرفه‌ی تدریس زبان انگلیسی در کالج لاک لند کامیونیتی[49]، به نویسندگان در نگارش این کتاب ملحق شد. به این علت که جین پیش نویس‌های بیشماری از هر فصل را مرور کرده است، وی به ما کمک کرده است تا استاندارد سطح بالایی از نگارش را رعایت کنیم.

میلر هاپکینز[50] از مؤسسه سرمایه گذاری املاک و مستغلات مورگان استنلی، با نویسندگان به عنوان کارآموز و همچنین دستیار تحقیقات اداری همکاری داشته است. خوشبختانه، میلر حتی پس از شروع فعالیت خود در حوزه‌ی توسعه املاک و مستغلات، همچنان با نویسندگان همکاری کرد. درک میلر از پیچیدگی‌های واژگان و مهارت‌های گرافیکی اش در پاورپوینت باعث شده است که ماتریس توسعه املاک و مستغلات به یک محصول الکترونیکی با کیفیت قابل چاپ تبدیل شود.

نویسندگان تلاش کردند تا با ایجاد یک وب سایت تعاملی، ماتریس توسعه املاک را به صورت ساده و کامل ارائه دهند. بنابراین، هنگامی که شین و لورن بروف[51] به عنوان مشاوران وب سایت به تیم نویسندگان پیوستند، توسعه یک وب سایت ساده و کامل به واقعیت بدل شد. این افراد همچنان به اصلاح و گسترش وب سایت ادامه داده اند، زیرا نویسندگان بهتر می‌دانستند که چه چیزی را می‌خواستند به کاربران انتقال دهند. همچنین، شین و لورن تلاش کردند تا وب سایت کاربرپسند بوده و به راحتی در دسترس خوانندگان غیرمتخصص قرار گیرد. زمانی که یک چالش تکنولوژیکی بوجود می‌آمد، نویسندگان با خود فکر می‌کردند که «بهتر است با شین تماس بگیریم». شین و لورن با نویسندگان همکاری می‌کردند تا عمق و وسعت ماتریس توسعه املاک و مستغلات را بسط دهند.

درنهایت، هم دن و هم کیمبرلی یک قدردانی عظیم به عضو غیررسمی تیم تحریریه یعنی دونا سل کولهپ[52]، دارای مدرک دکترا و همسر و مادر نویسندگان بدهکار هستند. سالهاست که دونا میزبان شام و عصرانه‌های بیشماری بوده است که نویسندگان به طور جامع درباره ماتریس توسعه املاک و مستغلات بحث و تبادل نظر کرده‌اند. صبر و مهارت‌های آشپزی دونا این شام‌ها را مؤثر و لذت بخش تبدیل کرده است. به اعتقاد خودش، وی هیچ وقت در بحث و گفتگوها طرفی را نگرفت، اما نظرات و سؤالات وی مسائل ما را برای ما واضح و روشن تر نمود. دکتر کولهپ نیز در بازدیدهای بی شماری از سایت به نویسندگان پیوسته است.

قددرانی از دانشجویان

تشکر ویژه‌ی ما مختص دانشجویان کارشناسی و کارشناسی ارشد دانشگاه جان هاپکینز، دانشگاه سن دیگو و دانشگاه فلوریدا مرکزی است که در دوره‌های خود به آماده سازی پیش نویس‌های اولیه این کتاب کمک کرده‌اند. همچنین، باید از دانشجویان حرفه‌ای در دوره‌های انجمن توسعه‌ی املاک و مستغلات تجاری و اعضای تأیید شده‌ی سرمایه گذاری تجاری باید به خاطر نظرات و دیدگاه‌های خود در مورد مطالب ارائه شده در این کتاب تشکر صورت گیرد.

نتیجه گیری

در طول سال‌های متمادی، همکاران ما بینش، نظرات و انتقاداتی خود را مطرح کرده‌اند و نویسندگان نیز به آسانی آنها را پذیرفته و در ماتریس توسعه املاک و مستغلات گنجانده‌اند. صدای این شخصیت‌های برجسته همیشه در ذهن ما باقی خواهد ماند. ما به آنها قدردانی بزرگی بدهکار هستیم.

 

[1] – James Graaskamp

[2] – Certified Commercial Investment Member (CCIM)

[3] – National Association of Industrial and Office Properties (NAIOP)

[4] – Ernest Hahn

[5] – Jeffrey D. Fisher

[6] – Homer Hoyt Institute

[7] – Silverstone

[8] – modular

[9] – Commercial Real Estate Development Association (NAIOP)

[10] – Glenn R. Mueller

[11] – FL Burns

[12] – Black Creek Group

[13] – Jeff Engelstad

[14] – Art Fields

[15] – Crescent Resources

[16] – Mark Van Ark

[17] – Society of Industrial and Office Realtors (SOIR)

[18] – Denver/Boulder

[19] – Michael A. Anikeeff

[20] – Jargon

[21] – Granite Road LLC

[22] – Pen State University

[23] – Journal of Sustainable Real Estate

[24] – Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI)

[25] – Kimco Realty

[26] – Nestwood, LLC

[27] – Brookfield Office Properties

[28] – Real Estate Development Process

[29] – Real Estate Development Matrix

[30] – perceived risks

[31] – URL

[32] – Special Skills

[33] – USF&G Corporation

[34] – پوتوماک یارد

[35] – Ronald L. Racster

[36] – Arthur W. Fields

[37] – Bobby Zeiller

[38] – Jeff Fisher

[39] – Norm Miller

[40] – Wayne Archer

[41] – Josh Harris

[42] – James Tolliver

[43] – Barb David Parnarouskis

[44] – Walt Clements

[45] – Andrea Change

[46] – Routledge

[47] – Ed Needle

[48] – Catherine Holdsworth

[49] – Lakeland Community

[50] – Miller Hopkins

[51] – Shane and Lauren Burroughs

[52] – Donna Sell Kohlhepp